房地产形势变化对公积金流动性的影响

湖州市住房公积金管理中心

2015年3月6日

内容摘要：住房公积金长期以来一直是我国住房制度的重要组成部分，对支持普通城市居民购买住房起到相当大的作用，在政府调控住房需求中也扮演着关键角色。住房公积金的住房保障和住房金融功能，在促进房地产市场的快速发展的同时，也对自身经营管理带来巨大挑战，公积金流动性不足的风险日益突出，如何有效控制和化解这一风险成为日益紧迫的问题。本文对住房地产形势变化对公积金资金流动性影响进行详细地分析，以寻求到促使住房公积金得以良好运行的对策。

住房公积金长期以来一直是我国住房制度的重要组成部分，对支持普通城市居民购买住房起到相当大的作用，在政府调控住房需求中也扮演着关键角色。住房公积金的住房保障和住房金融功能，在促进房地产市场的快速发展的同时，也对自身经营管理带来巨大挑战，公积金流动性不足的风险日益突出，如何有效控制和化解这一风险成为日益紧迫的问题。本文对住房地产形势变化对公积金资金流动性影响进行详细地分析，以寻求到促使住房公积金得以良好运行的对策。

一、湖州房地产市场以及公积金业务的发展状况

（一）湖州房地产市房地产发展状况分析

1、房地产投资

近几年湖州市房地产市场保持快速发展态势，2009-2013年全市房地产累计完成投资额921.69亿元，年均增幅达到28.44%，五年间尽管房地产投资增幅波动较大，但湖州房地产业整体保持持续增长的局面。近五年房地产GDP占全市GDP的平均比重为4.43%，房地产行业在湖州经济发展中占有重要地位。

2、商品房的供应

湖州市全市商品房施工面积从2009年的1155.34万平方米上升到2013年的2105.9万平方米，年均增长率为16.29%，竣工面积从2010年后连续两年下降，2013年才开始止跌上升，五年内平均增幅仅为9%，竣工率从2011年的22.5%下降到2013年的11.5%，近五年湖州市商品房累计施工面积达到8112万平方米，而竣工面积累计仅为1166万平方米，累计销售面积1774万平方米，未来很长一段时间内湖州市商品房供应量充足。

3、商品房销售

2009年至2013年湖州商品房销售面积整体呈现下降趋势，全市商品房销售面积由2009年的432万方下降到2012年的273万方，2013年反弹到308万方，住宅销售面积由2009年的361.48万方下降到2012年的229.4万方，2013年止跌反弹到251万方。

全市商品房平均销售价格呈现上升态势，由2009年的5064元/平方米上升到2013年的6992元/平方米，年平均增幅为11%，其中住宅2009年的5087元/平方米上升到2013年的6983元/平方米，年平均增幅为12%，略高于商品房平均价格增幅。从各年度看，2009-2010年增幅均在20%以上，而2011-2013年均保持较低的增幅水平。增幅呈现频繁波动态势，受到外部环境影响明显。

新建商品房交易价格近五年也保持持续上升态势，年平均增幅高于全市房地产商品房销售价格平均增幅1个百分点。由于房地产市场供应明显高于需求，市场竞争日益激烈，增幅呈现下降趋势。

4、预售情况分析

2013年湖州市本级（不含三县）商品房总预售面积2233070㎡，较2012年约上涨10.943%。其中住宅面积为1598675平米，较2012年约下降9.72%，商业面积、办公以及其他面积为394449㎡，较2012年上涨约62.995%。仁皇山分区为2013年市本级楼市的供应大户，住宅预售套数为3034套，其次依次为南浔区（2952套）、湖东分区（2209套）、西南分区（1999套）、织里镇（1823套）。相比2012年，湖州凤凰分区与湖州老城区在2013年均有部分住宅类产品（分别为880套和409套）推入市场，这些产品大多是2013年新推出的项目。预售住宅面积方面，前五排名依次为仁皇山分区（390468㎡）、南浔区（327684㎡）、织里镇（257761㎡）、湖东分区（240199㎡）以及西南分区（204486㎡）。

2013年湖州楼市推盘量呈现一个不太规整的“M”型走势，四五月份达到上半年的高峰期，随后下降，九十月份达到全年高峰期。从月度走势看，红五月和金九银十效益非常明显。

5、房地产市场运行态势分析

2008年以来，金融危机的持续影响，房地产市场持续低迷，2008年央行年内三次下调利率，10月出台新政，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。各地方政府也出台救市新政，刺激房地产市场的发展，至2009年五月后，房地产市场开始回升，各地房价开始快速回升，湖州市当年房价上升了25%，商品房销售面积达到了近十年来的新高。随着房地产市场泡沫的逐步加大，2010年国务院出台了对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，2011年公布的新“国八条”，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。湖州当年住宅销售价格出现零增幅。2012下半年以来，随着刚性需求的反弹，2013住宅销售面积开始回升。
    纵观近五年湖州房地产市场的情况，湖州房地产市场同宏观政策变化影响较大，湖州商品房供应量充足，未来一定时间内主要以刚性需求和改善性需求为主，市场主体主要以工薪阶层为主，随着城镇化进程的加快和外来人口的增加，市场需求仍然较大，需求的变化与房价波动预期相关明显。

（二）湖州市住房公积金业务的发展现状分析

近几年湖州房地产市场的快速发展，极大促进了湖州市公积金业务的快速扩张，截至2013年底，全市住房公积金缴存职工账户310643个，2013年当年归集29.71亿元，较2009年增长了13.41亿元，年平均增幅达到16%，贷款余额由2009年的34.61亿元增长到2013年的83.06亿元，年平均增幅达到24%。湖州市住房公积金在湖州住房金融领域的作用越来越明显。

从2009-2013年数据来看，湖州市住房公积金流动性一直处于不足状态，个贷率长期处于90%左右，超出国家规定的80%的预警标准，实际上近十年来湖州市住房公积金流动性不足矛盾一直存在，资金轮候排队现象长期存在，分析原因，一是我市公积金提取和贷款政策相比其他城市相对宽松；二是我市公积金制度扩面基础良好，购房职工群体较多，而且购房首选公积金贷款；三是房地产市场发展比较快，职工购房需求旺盛。

表1 湖州市住房公积金运行数据表

单位：万元

二、房地产市场形势对公积金流动性影响的分析

在住房公积金管理中，资金流动性管理一直占据重要地位。住房公积金的资金管理具有政策性金融的属性，在确保资金安全的前提下，必须保持足够的余额来应付未来各种可能的提现和贷款需求。所谓住房公积金流动性是指：按照制度安排的要求，以合理的成本满足提取、贷款、业务支出、增值收益的使用等政策性需求的能力，实现增值收益最大化。因此住房公积金业务的流动性要素可以从资金的流入流出两个方面。资金流入的基本要素包括归集、贷款回笼、业务收入，资金流出基本要素包括提取、贷款发放、业务支出和增值收益的使用。

（一）住房公积金流动性的特点

由于住房公积金制度设计上的特殊性，与银行流动性资金相比，住房公积金流动性呈现以下几个特征：一是负债的流动性单一、稳定。住房公积金是由在职职工按照月工资收入的一定比例逐月缴存，具有强制性的特点，除此之外，住房公积金没有别的途径获取流动性资金。二是资产的流动性单一。《条例》规定，住房公积金在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债。近年来，住房公积金国债购买数量有限，湖州没有，所以住房公积金资产的形态主要体现在委托贷款和存款上，而住房公积金资产的流动性主要集中在银行存款上。三是流动性资金的区域分割性。目前全国各省市的住房公积金是独立运作的，住房公积金实行属地化管理，行业内部没有实现资金拆借，具有一定的封闭性。

（二）住房公积金的流动性风险

住房公积金管理中心被定义为“不以营利为目的的事业单位”，资金的安全性是资金管理的首要目标，因此住房公积金流动性风险具有其独特性。根据住房公积金制度规定，可以将住房公积金流动性风险定义为：住房公积金管理中心无法以合理的成本满足制度内政策性资金需求或使用效率低下，导致资金大量闲置所形成的风险。主要有两种表现形式，及流动性不足和流动性过剩。从流动性要素上看，住房公积金的资金来源于职工的强制缴存，缴存人数、平均工资水平和缴存比例相对稳定，资金来源相对可测可控，但是提取与贷款发放同房地产市场变化影响最为明显，不确定性大。长期以来，不少城市公积金中心对本地公积金政策的调整带来很大的随意性，未将住房公积金作为一个独立的资金运作体系建立稳定的风险管理体系，大部分地方将个贷率作为衡量流动性状况，制定和随意调整贷款政策，使得住房公积金缺乏相对稳定的政策预期，损害了职工利益。因此从源头上分析房地产市场发展态势对公积金流动性管理具有重要意义。

（三）湖州房地产市场变化对公积金流动性的影响

反映公积金流动性的主要参考指标为个贷率，而房地产市场变化对个贷率的影响最重要的是贷款发放量和购房提取量，由于贷款发放量具有人为控制现象明显，因此将按揭受理量和购房提取量作为房地产市场变化对公积金流动分析的参数。

1、房地产市场变化与公积金流动性变动趋势分析

2009年至2013年五年期间，湖州房地产市场波动明显，2009年下半年的刺激政策，导致房价大幅上升，开发商投资热情加大，房地产开发投资保持30%的增幅，住房公积金个贷款率达到93%，为了进一步稳定房地产市场，国家及地方政府出台了多项调控政策，2012年底湖州房地产市场交易量持续下降，个贷率也大幅下降，达到近五年的最低点，2013年开始由于刚性需求的增加开始反弹，个贷率也开始上升。很明显房地产市场的变动情况与公积金流动性呈现强正相关性。从环比增幅上看，个贷率变动幅度明显小于房地产市场的变动幅度。

2、公积金贷款受理量与房地产市场的关系分析

从公积金贷款业务流程看，受理量是更能反映房地产市场活跃程度的指标。近五年湖州房地产市场销售变动拐点是2012年，从公积金贷款受理量上看，最低点在2011年，在市场预期较为悲观的情况下，公积金贷款受理量明显回落。而与市场预期相关的主要房地产市场指标为销售价格，从表二中可看出，湖州房地产市场住宅销售均价和新建商品房销售均价环比增幅在2011年达到最低点，而此时公积金贷款受理量也达到最低点，因此市场价格变动趋势是预测房地产业务受理量最直接的指标参考。因此可以通过公积金贷款受理量的变动趋势来预测未来房地产市场走向，通过新建商品房销售均价变动趋势来选择和调整公积金贷款政策。

表二：2009-2013年湖州市公积金贷款受理量与

商品房销售价格

单位：万元；元/平方米

3、公积金购房提取量与房地产市场的关系分析

根据目前湖州市公积金政策，职工提取公积金主要用于购房支出、偿还贷款以及离退休等其他提取。购房提取量是房地产市场变动的最直接前置的参数。2009-2013年湖州职工用于购房提取情况如下表所示：

表三：近五年公积金购房提取变动情况表

单位：万元

从上表可以看出，购房提取量占全年提取量的比例呈现V字形走势， 2009年在房地产市场爆发式增长时达到最高峰，随后持续下降，2011年达到低谷后开始反弹，与房地产市场变动趋势相同。从反应效率上看，购房提取量变化明显快于房地产市场反应速度。

三、相关对策与建议

从当前湖州房地产变化趋势来看，市场供应量充足，随着城镇化进程不断加快，刚性和改善性需求仍然较大，公积金住房公积金流动性不足矛盾将在未来很长一段时间内存在。部分省市应对流动性不足采取多项的措施，包括限制提取、贷款轮候和等紧缩性的贷款政策，“公转商”贴息、上海实行的借用房改资金、温州杭州绍兴等地实行资金调剂等方式，这些措施在一定程度上对缓解住房公积金的流动性不足都具有积极作用。针对当前湖州房地市场发展情况与公积金的现状，特提出如下的管理建议和对策：

（一）调整提取贷款政策。

对于提取政策，涉及到非住房消费类的提取政策，建议从紧；对于贷款政策，我们之前的贷款政策过于宽松，建议适当调整贷款政策，提高贷款的门槛，比如贷款额度的计算公式建议由之前的申请人及其配偶月缴存公积金之和*2*贷款期月数调整为申请人及其配偶公积金账户缴存余额的一定倍数*50%+申请人及其配偶月缴存公积金之和*2*贷款期月数*50%。

（二）大力推行置换性贷款。

实施贴息贷款政策对于缓解资金轮候排队效果较好较快，建议大力推行，一方面今年年初管委会下文明确置换性贷款期间银行同期最优利率和公积金贷款利率之间的利差都由公积金中心进行贴补，另一方面置换性贷款产生的银行个人住房贷款记录进入征信的问题，随着央行、银监会九月份下文已结清的银行个人住房贷款不计入房屋套数认定范围，这两方面为推行置换性贷款打好了良好的基础，所以下一步缓解资金轮候排队现象，置换性贷款是一个大方向。同时对于置换性贷款中存在的一些表格复杂、流程繁琐等问题进行梳理，需再作进一步完善解决。

（三）建立住房公积金系统系统内余缺调剂机制。

第一种方案是建立内部调剂机制，湖州各个县区住房公积金流动性情况不完全一样，大致来说市本级、长兴县资金紧张情况较为明显，德清县、安吉县资金情况稍微宽松一些，建议尽量多开展内部资金调剂，研究建立实施《湖州市住房公积金资金调剂暂行办法》，资金调入方按调入时三个月银行定期存款利率+1%来计算资金成本，按季向调出方支付，调剂资金期限一般为一年(经调剂双方协商可以展期和提前归还)。第二种方案是探索外部调剂。在大的政策环境不变的背景下，可以探索在一个省（区）范围内做到住房公积金资金或贷款业务跨地区流动。由省（区）出台指导文件，规范条件、方法、责任等，由管委会研究批准，合作地区管理中心之间可以签订双边协议，也可以由省公积金监管机构居中调度，联合本辖区内所有愿意参加的城市，签订多边协议，明确权利和义务。

（四）探讨收益权转让模式。

所谓收益权转让是指公积金债权属性、风险责任不变的前提下，将公积金中心与借款人之间签订的个贷合同项下的部分权利转让给商业银行，受让银行向中心支付与转让部分权利相对应的价款和费用。为了便于操作和管理，可采用定向转让模式，向受让银行转让该行代理发放的贷款。由于收益权转让的资金主要来自资本市场，一般会低于住房公积金贷款利率，与公转商、置换贷款相比，可以提高公积金的增值收益。

（五）强化内控机制，建立流动性风险管理体系。

首先需要建立适应公积金管理机构性质和业务特点的，能反映公积金在某一时点或某一时段资产流动状态并能有效计量的可持续监测的指标体系。通常可包括静态指标个贷率、流动比率以及动态指标流动性缺口率和现金流金额变动率。其次需要加强支出管理，对月度按揭受理量、住房提取量参数进行分析，加强与建设局等相关部门的合作，结合新建商品房备案量和销售价格变动，合理预测未来房地产市场的走势，同时应及时对合作楼盘的月度贷款需求进行摸底统计，预测年度支出情况，选择和制定相关的政策，保持公积金业务的健康稳步发展，进一步强化住房公积金的住房保障和住房金融功能。

总之，随之房地产市场的不断发展，对住房公积金的影响也不断增大，流动性风险成为我们必须时刻面对的日益紧迫的问题，我们必须尽快提高对其充分识别和有效管控能力，才能保持住房公积金的资金供需平衡，保证住房公积金日常业务的正常开展，促进住房公积金制度的有效推行。