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完善住房公积金制度支持农房改建工作的思考

发布时间:2018-09-05 10:11:32      

湖州市住房公积金管理中心农房改建课题组

2015年3月6日

内容摘要:开展住房公积金支持农房改建试点工作对推进城乡一体化、新型城市化和新农村建设作了有利的探索。本文从目前农房改建的操作流程出发,系统阐述了贷前调查、贷中审核及贷后催收等方面操作步骤。揭示实际操作过程中存在的公积金缴存形式、联保小组名单确定、抵押物风险等一系列问题。提出通过以企业集中缴纳公积金形式、简化农房改建办理流程、加强风险防控等改进方案,对完善农房改建项目试点工作作了一定的思考并提出了有关建议。

 

2010年7月2日,湖州市住房公积金中心印发了《湖州市住房公积金支持农村住房改造建设试点工作贷款管理实施细则(试行)》的通知,开启了国内首次住房公积金支持农村住房改造建设项目试点工作。公积金支持农房改建贷款充分发挥了住房公积金制度的住房保障作用,有效解决了户籍在农村的缴存职工农房改造建设筹资难的问题,拓宽了农村住房改造建设的资金来源,推进了城乡一体化、新型城市化和社会主义新农村建设。随着农房改建项目试点工作的铺开,越来越多的农户享受到住房公积金政策,同时也暴露出一些问题,尤其是风险防控方面仍需进一步完善。

一、操作流程

(一)贷前

1、确定试点社区。农房改建社区须符合村庄试点规划和建设规划要求,已取得建房用地或新建配套小区住房相关批准手续,属于城镇规划建设用地范围内连片改造的心建农村社区或市县域总体规划确定集聚发展的城镇周边连片新建农村社区。

2、调查摸底。公积金中心安排工作人员至拟试点小区确定工程进展情况,与相关负责人进行衔接,成立农房改建工作小组,由工作小组上门对每户进行调查摸底(家庭成员、公积金缴存情况、工作单位及公积金贷款意向)。工作小组将摸底情况汇总交公积金中心,由公积金中心审核该社区是否符合农房改建贷款条件。

3、公积金建立。农房改建试点社区缴存住房公积金职工家庭占该农村社区改建户数的10%以上,但实际操作中无社区符合,需要公积金贷款的农户通过个人托管或企业缴纳的形式建立住房公积金。

(二)贷中

1、确定联保小组成员。在农户正常缴存6个月公积金后,公积金中心组织有意向贷款农户重申贷款流程,有意向贷款自行结对成组(至少5户一组),由农房改建工作小组对联保家庭进行初审,确定符合贷款条件的小组成员

2、办理公积金贷款。公积金中心安排人员上门为借款人办理贷款,收取相关资料,告知缺少资料农户统一交至村农房改建工作小组。公积金中心对每笔贷款进行审核,及时发现不符合贷款条件的家庭并再次确定各联保小组成员。

3、联合审核小组审核确认。由联合审核小组对当前批农房改建贷款户进行会议审核,村委负责人介绍贷款户家庭情况并提出意见,城建部门对贷款户旧房是否已拆除进行审核,最终确定贷款户及联保小组名单。

4、贷款发放。村相关负责人向公积金中心出具承担还贷连带责任的保证书,公积金中心联合银行上门为借款人办理放款手续。

(三)还贷

1、每月公积金催收。由于农房改建借款人基本都以个人托管形势建立公积金,每月头对其进行一次当月公积金的催收。

2、每月公积金贷款催收。大部分农户都以公积金联名卡作为还贷卡,除了月头的个人住房公积金外,还对每月20号扣款不成功的农户进行贷款催收。

二、存在问题

(一)借款人以个人托管形式建立公积金弊大于利

南浔区第一个试点小区洋南新村农民集聚区,公积金中心在调查摸底时发现该社区实际公积金覆盖面,缴存住房公积金职工家庭占该农村社区改建户数不足2%,大部分贷款户以个人托管形式缴纳每月公积金。有农户算了笔帐:公积金贷款10万5年期每月公积金还贷额1841.63元,每月公积金246元,每月实际支出2087.63元,而银行同样的10万5年期贷款每月还款为1951.9元。由于每月缴存额较低,农房改建项目借款人无法享受公积金月冲政策。尽管个人账户内公积金在还清贷款时一次性返还借款人,农户还是觉得支付额偏高,加上每月两次的扣款让少部分农户经常顾前不顾后,现在南浔区每月缴存托管催收农房改建户占2成,贷款催收农房改建户占6成。个人托管业务对缴存职工特别是有贷款的人员约束力不强,加大了公积金中心对贷款的催收难度。

(二)联保小组名单反复确定

目前流程中对5户联保的名单进行了三次确认,有的农户跑村委的次数达到6、7次,农户直呼“太复杂”。主要情况分为以下几种:

1、联保农户自行分组成员无法确定。由于联保小组成员是自由组合,农户间开始只是口头协定,到签联保协议时临时更改,造成后来的农户只能另选小组。

2、个人信用报告审核不过关。公积金中心上门为农户办理贷款后对借款人及配偶进行信用审核,再对不合格的农户进行删减。联保小组不足5户的重新编组。

3、联合审核时出现旧房未拆户。联合审查小组进行会议审核时发现农房改建贷款户里存在拆迁钉子户,审核不予通过,造成联保小组再次重组。

4、其他原因。洋南新村农房改建公积金贷款时有农户家庭成员为黑户,无户口本和身份证。经村委与其户籍所在地联系协调后仍无法办理身份证及户口本,造成其当前批农房改建贷款无法办理。

(三)住房公积金支持农房改建贷款风险重重

住房公积金支持农房改建贷款属政策性住房贷款,一般面临的贷款风险为抵押物风险、信用风险和操作风险。

1、抵押物风险。农房改建农户所分到的住房无法办理房屋产权证,属房屋权属不清晰。住房公积金管理中心无法确保抵押物的范围符合有关法律规定,以不能抵押的房屋为贷款设定抵押,造成抵押登记工作无法正常进行,一旦借款人拒绝偿还贷款,给贷款的追偿工作带来很大困难。现行的五户联保协议和村委担保的保证书其法律效力暂且不说。若其中一户无力偿还时,其余四户的追偿具体如何实施,村委会、村书记签的保证书如何行使其作用,联保和担保各承担几成债务。现行防控徒有模糊的书面保障而无明确的合法手段。

2、信用风险。信用风险主要分为两部分:一是主观因素造成不愿还款。这主要是借款人的品格决定的。借款人品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿,而且具备在负债期间能够主动承担各种义务的责任感。二是由不可抗拒因素造成还款困难。包含婚姻变化、刑事风险、失业或丧失劳动能力和国家经济政策变化等。洋南新村农房改建户里有一借款人沈国荣,其信用报告和还贷记录一直很好,可2014年5月的公积金贷款却迟迟未还,电话停机。公积金中心上门了解情况得知其在2014年4月出了车祸至对方死亡,现已自行赔付对方家属30多万,连家中小店进货款都无法支付,最终由村委会先行垫付沈国荣工程款来支付当月还贷额。无法及时掌握借款人家庭状况致使月底的贷款催收陷于被动。

3、操作风险。操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统故障或失误等外部事件造成损失的风险。住房公积金支持农房改建中主要体现在村委会、村农房改建工作小组及相关负责人未尽其职。一是工作小组成员对公积金政策及农房改建贷款流程掌握不实,对农户进行宣传时传递错误思想,使部分农户到办理贷款时发现与宣传内容不符。二是一旦放款结束,农房改建工作小组及相关负责人对每月贷款的催收、借款人家庭变化情况不主动掌握,致使贷后管理相关责任全在住房公积金中心一方,

三、解决方案

(一)农房改建借款人以企业形式缴纳公积金

鉴于农房改建试点社区缴存住房公积金职工家庭占该农村社区改建户数的10%以上这一点基本无社区符合条件,公积金制度支持农房改建工作的开展借款人必须建立公积金。借款人在企业上班没有建立公积金的,由公积金中心与区、镇政府协调督促企业建立公积金;借款人非企业上班的,纳入村企统一缴纳公积金。对于农户来说每月公积金还贷1841.63元比银行每月1951.9元少这就是最大的政策优惠。企业统一缴存公积金相比个人托管自行缴纳不仅账目清晰,同时扩大了住房公积金覆盖面,为企业后续职工住房公积金的建立打下基础,减少个人托管每月重复催缴压力,

(二)加强部门协调简化办理流程

1、避免一个政策两种说法。村农房改建工作小组成员集中培训,了解住房公积金政策,掌握住房公积金支持农房改建贷款流程,明确住房公积金支持农房改建贷款条件。及时发现有特殊情况的贷款户并通知住房公积金管理中心确定其能否办理贷款。加强农房改建工作小组与公积金管理中心的联系,及时掌握农户信息,尽量简化程序方便农户办理。

2、增加调查摸底信息条目。在原有调查摸底表的条目上,增加拟借款人、借款人及家庭成员信用意见、家庭成员工作地点(本市、非本市)、借款人及配偶征信查询授权、旧房是否已拆除等相关信息。公积金中心拿到摸底表后第一时间对借款人及配偶进行征信查询,直接过滤掉第一批不符合条件户。

3、联保小组成员确立需全体贷款户到场。组织全体贷款户召开会议,宣读联保协议内容,强调联保小组成员职责与义务,回答农户问题。当场签订联保协议并选出联保小组组长,以避免个别农户随意更改联保小组成员。联保小组成员确立后不得随意更改。

(三)加强风险防控确保资金安全

1、强化贷款担保,转移贷款风险。制定完善的逾期追偿程序。现行阶段无论联保协议还是村委会保证书都只含糊说明承担连带追偿责任,并无具体操作方法,造成联保人和村委会不能引起足够重视,约束力不强。只有出台详尽的追偿程序,才能使联保小组成员和村委会有所顾忌,促使各联保小组成员、村委会之间相互监督与制约,而不是现在的“事不关己高高挂起”。

(1)联保小组成员承担第一责任。放款前每户预存一个月还贷额至村委会公积金农房改建专用账户,贷款还清后统一返还。有贷款户发生逾期的直接从专户划转还贷,次月逾期户补足专户内划转额。次月仍逾期的继续从专户扣款,直至该小组款项扣完为止。

(2)村委会担保承担第二责任。参照期房楼盘保证金制度,村委会拟出预贷款总户数,按总放贷额的5%-10%收取保证金,任何情况造成贷款户不能履行还款的,从保证金内收回该笔公积金贷款。

2、实时掌握贷款户信息。公积金中心加强与村委会、农房改建工作小组的联系,及时发现贷款户婚姻变化、刑事风险、失业或丧失劳动能力等突发情况,第一时间拟出解决方案,适时解决农户困难,确保资金安全。

3、确定村农改工作小组工作职责。完善贷前审查、严格贷中审查、加强贷后管理。公积金中心每月24日前将该村农房改建贷款户当月扣款不成功名单发至村工作小组,由工作小组督促农户及时还款,对经常催款户联合公积金中心一期上门了解情况,促使其按时还款。

开展住房公积金支持农村住房改造建设工作,是支持户籍在农村的缴存职工改善居住条件、拓宽农村住房改造建设资金来源的有效途径,也是增强住房公积金制度吸引力、扩大住房公积金制度覆盖面和受益面的有力措施。从具体方面看,其重要性和必要性主要有两点:一是农房改建有现实需要;二是发展完善公积金制度的需要。随着试点小区不断增加,贷款风险也日益加大。住房公积金管理中心要以预防为主,以自身制度完善,合理控制为基础,加强各部门协调、形成合力。从源头上防范贷款风险产生,确保农房改建试点工作顺利进行,取得实效。



浙江省湖州市住房公积金管理中心