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异地购房公积金贷款政策探讨

发布时间:2018-09-05 10:13:40       浏览次数:

湖州市住房公积金管理中心异地贷款课题组

2015年3月6日

 

内容摘要:本文介绍了全国各地住房公积金异地贷款开展情况,分析了住房公积金异地贷款的积极意义以及存在的问题,罗列了目前住房公积金异地贷款的几种主要模式及各自的优缺点,最后就我省如何开展公积金异地贷款工作提出了初步的建议。

 

近年来,随着社会经济发展和城镇化进程的加快,职工对于住房公积金异地贷款的需求日益增加,各地公积金中心应时而动,推出了公积金异地贷款,受到了缴存职工的欢迎。现就异地购房公积金贷款政策作一下探讨。

一、各地住房公积金异地贷款开展情况

住房公积金异地贷款是指缴存人在公积金缴存地以外的城市购房申请住房公积金贷款的行为。在国家层面上,2005年1月,三部委《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号),文件中第二十条规定:职工在缴存住房公积金所在地以外的设区城市购买自住住房的,可以向住房所在地管理中心申请住房公积金贷款,缴存住房公积金所在地管理中心要积极协助提供职工缴存住房公积金证明,协助调查还款能力和个人信用等情况;2014年10月,三部委《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,文件中第三条规定:推进异地贷款业务。各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。职工在就业地缴存住房公积金,在户籍所在地购买自住住房的,可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。在地方层面上,2008年7月,辽宁省鞍山、抚顺等7城市与沈阳市签订异地贷款协议;2009年4月3日,广东省广州、珠海、佛山等8个珠三角城市共同签署了公积金异地互贷协议;2009年4月15日,北京与河北省秦皇岛市实现了首个跨省的异地公积金贷款政策;2012年武汉城市圈的武汉、黄石等9个城市启动了住房公积金异地购房贷款,最高限额提至60万元。湖南的长株潭城市圈也加入到公积金异地互贷的行列;近期安徽省建设厅下发文件通知要求从2014年9月1日起开展省内异地贷款工作。目前开展住房公积金异地贷款的省份有辽宁、吉林、黑龙江、山东、宁夏、云南、北京、广东、陕西、安徽、湖北等,占全国31个省(市)自治区的三分之一以上。

    二、住房公积金异地贷款利弊分析

    随着社会经济的发展,社会条块管理不断发生冲击和融合。住房公积金异地贷款打破了住房公积金以城市为单位运作的块块管理,打破了在具体某个城市住房公积金缴存的义务和贷款的权利对等原则。但从全局来看,缴存职工流动性的增强,住房公积金异地贷款的需求是实实在在的,开展住房公积金异地贷款对住房公积金整体发展是有利的,是对现有分块管理的重要补充。

   (一)住房公积金异地贷款的积极意义

    1、有利于流动人员改善居住条件。近年来,人才流动加快,职工公积金缴存与工作生活跨地域现象增多,开展公积金异地贷款可以帮助流动人员实现安居乐业,最大限度发挥公积金制度的支持作用。此外,大量进城务工人员在城里打工,在打工地缴纳住房公积金,但其住房一般要在其原住地解决,带来大量异地贷款需求。

    2、有利于提高公积金的使用率。对于住房公积金使用率较低的中西部地区,开展异地贷款,会提升公积金的使用率,减少银行沉淀资金。

    3、有利于拓展公积金贷款业务品种,推动制度扩面。现有住房公积金贷款业务较为单一,住房公积金异地购房贷款现实需求较大,缴存职工呼声较高,开展此项业务,对于拓宽业务品种、响应职工需求、提高公积金制度吸引力有推动作用,有利于推动住房公积金制度扩面工作。

(二)住房公积金异地贷款存在的问题

1、各地中心的协调配合问题。借款人的住房公积金缴存与所购房产分处两地,而两地的公积金管理机构隶属关系不同,增加了身份核实、产权抵押、相互认证、相互合作的难度,各地中心之间的协调配合成为开展异地贷款的重要因素。目前各地住房公积金管理中心横向联系不多,信息系统又未联网,针对异地贷款的内部机构设置和人员配备还不齐,接轨合作难度较大。

2、逾期贷款的管理问题。逾期的管理是贷后重点,更是异地贷款的重中之重,其管理难度强于同城借款人的贷后管理,贷后处置往往会因借款人原因造成落实困难。因此,异地贷款必须建立全面的跟踪机制,既对借款人单位状况、家庭状况进行实时了解,又对还贷情况要定时掌握,以保证对每笔异地贷款的状况做到“全面、实时、准确”,以保证事后处置及时、恰当。

3、借款人状况变化跟踪问题。异地贷款人员的流动性相对较大,对借款人变化带来的收入不稳定、工作地点变化等问题的适时处理相对来讲比较复杂,对抵押物抵押落实、抵押物变更处理情况的及时跟踪十分重要,设定抵押不是最终目的,保证抵押物及时变现,化解资金风险才是我们的根本要求,因此,对借款人状况变化情况要做到“始终有数”,要结合还贷情况等因素,建立借款人的风险预告制,及时处理这类人员可能出现的风险。

三、住房公积金异地贷款主要模式

经过调研和研究,我们认为开展住房公积金异地贷款主要有以下模式,有的模式已经开展,有的模式将来可能会开展,我们对每种模式进行了初步优缺点的分析。

(一)模式一:在买房地贷款(资金由贷款地公积金管理中心出)。由公积金缴存管理中心向发放贷款的管理中心开具职工公积金缴存证明,由发放贷款管理中心按放贷城市管理中心的条件对借款人的贷款申请进行审核,审核通过后发放贷款。贷款风险、收益均由发放贷款的管理中心承担和所有。

优点:方便快捷、可操作性强。缺点:由于中心城市的集聚能力和辐射能力,中心城市的住房公积金异地贷款受理量相对较大,会加剧中心城市的资金紧张程度,有可能引起中心城市缴存职工的不满,同时,提取住房公积金还贷的操作难度也比较复杂。全国大部分开展异地贷款的城市大多采用这种模式。

(二)模式二:在买房地贷款(资金由缴存地公积金管理中心出)。由公积金缴存管理中心向发放贷款的管理中心开具职工公积金缴存证明,借款人向发放贷款管理中心申请贷款,审核通过后,由缴存公积金管理中心将贷款所需资金转入发放贷款的管理中心发放贷款,发放贷款管理中心将回收的贷款本息按季拨付至公积金缴存管理中心,贷款风险有发放贷款的管理中心承担,发放贷款中心收取贷款利息5%的手续费,收益归缴存公积金的管理中心所有。

优点:照顾到了各个城市的缴存职工的公平性。缺点:涉及到城市之间的资金划转,执行难度大,贷后管理难度大。目前这种模式还没有城市采用。

(三)模式三:在缴存地贷款。借款人在当地缴存公积金,在外地购房,可在缴存地公积金中心申请住房公积金贷款,借款人向缴存地公积金中心递交外地购房有关资料,同时提供在缴存地区域内的房产作抵押,或以有价证券、银行存单作质押,或者贷款担保机构作担保,然后缴存地公积金管理中心发放公积金贷款。

优点:管理方便、操作简单,贷后风险可以有效控制。缺点:对职工在抵押方面的要求过高。目前安徽阜阳、宿州、淮北等城市采用此种模式。

(四)模式四:商业贷款贴补模式。借款人在购房地申请商业性个人住房贷款,借款人每年凭商业性个人住房贷款还款明细及借款合同到缴存地公积金管理中心申请利差补贴,缴存地公积金管理中心审核借款人情况,如确为首套自主住房,将银行贷款利息与公积金贷款利息的差额补贴给缴存职工。

优点:操作方便,缴存职工也得到实惠,适合资金使用率较高的公积金管理中心。缺点:贴补利差不具备可持续性,欠缺公平性。目前这种模式还没有城市采用。

    四、我省如何开展公积金异地贷款工作

    从以上来看,目前国内住房公积金异地贷款主要是在省内实现了互认,省外互认的情况很少。毕竟省外城市住房公积金管理中心的沟通和权责界定更加复杂。在全国尚没有对异地贷款不同城市住房公积金管理中心权责明确界定的前提下,目前开展省外住房公积金条件基本还不具备,建议我省开展住房公积金异地贷款也先从省内开始。

    从近期三部委发文对住房公积金异地贷款的要求来看,主要是第一和第二种模式。第二种模式,实际上是缴存地住房公积金管理中心委托贷款地住房公积金管理中心,贷款地住房公积金管理中心再委托受托银行的二次委托贷款发放模式,在未建立强大的计算机系统支撑的前提下,资金发放和回收的实时到位、票据的传递、三个机构间职责和利益的分配、贷款的催收操作起来比较复杂,目前采用的条件还不成熟。建议我省开展住房公积金异地贷款也先从第一种模式开始。

第一种模式,在三部委文件明确要求职工在户籍所在地购买自住住房的,对省内中心城市的冲击影响会适当降低,因为中心城市的户籍往往难以轻松取得。但对贷款地城市的影响还是比较大,主要体现在三方面:一是职工住房公积金缴存不在贷款地,却使用了贷款地的资金;二是如何确保缴存地职工的住房公积金用于归还贷款地的住房公积金贷款;三是异地贷款出现逾期,贷款地公积金管理中心催收逾期贷款的难度增加。解决这三方面的问题,在城市住房公积金管理中心这一层面无法自身解决,需要省一级层面牵头,全省11个地市共同签订浙江省住房公积金异地贷款合作协议,明确缴存地公积金管理中心、贷款地公积金管理中心等各方责任义务,并结合省住房公积金监管系统的建设建立省内异地贷款资金调剂登记平台,建立异地贷款信息互通和紧密协作机制,确保我省住房公积金异地贷款顺利实施。

省内异地贷款资金调剂登记平台运作设想如下:缴存地公积金管理中心开出异地住房公积金贷款证明时,在平台进行登记,并要求职工承诺今后在缴存地缴存的住房公积金只能用于归还贷款地住房公积金的异地贷款,同时缴存地公积金管理中心将职工账户内的公积金冻结只能用于归还贷款地公积金中心的住房公积金贷款;贷款地收到异地证明后,在平台查询无误后,办理异地住房公积金贷款手续,并把贷款发放信息登记入平台;在异地住房公积金贷款存续期间,缴存地和贷款地住房公积金管理中心至少每月把缴存和还贷信息同步至平台。省平台可以根据登记的信息要求各地住房公积金管理中心进行资金清算调剂。省平台还可以建立资金结算机制,完成职工异地贷款的提取住房公积金年冲或月冲问题,完成省内职工住房公积金异地转移问题,充分保障职工的权利。


浙江省湖州市住房公积金管理中心