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浅析住房公积金融资方式比较

发布时间:2019-03-01 11:50:10       浏览次数:

引言

住房公积金制度是为了“促进城镇住房建设,提高城镇居民的居住水平”、支持职工解决住房问题而设立的互助制度,被视作是稳定住房消费的重要手段之一。近年来,国家不断出台的促进房地产市场稳定与发展的政策,使缴存公积金的职工对住房的刚性和改善性需求加大,住房公积金贷款需求量也随之不断攀升,全国大部分地区的住房公积金存贷比基本保持在 90% 以上,住房公积金中心资金流动性不足的问题,成为当前各中心急需解决的主要矛盾。

一、湖州市公积金融资渠道介绍

为缓解贷款资金紧张,更好地支持住房消费,2015年经湖州市政府第55次常务会议讨论同意,湖州公积金中心在全国首推支持住房消费“组合拳”,通过住房公积金个人住房贷款资产证券化、银行授信贷款、盘活存量资金、公转商贷款等方法筹措资金。截止2018年8月底,湖州公积金已累计筹措资金99.28亿,余额40.59亿。

1.证券化发行:目前湖州公积金中心已发行证券化产品3单,分别在私募、证交所市场(全国有十几家公积金中心)、银行间市场(真正的证券化)进行了发行,证券化累计融资10.68亿。2015年6月私募方式发行2亿元,综合利率5.9%,期限3年,已提前归还。2015年11月在上交所发行4亿元,其中优先级3.8亿元,次级0.2亿元由湖州公积金中心持有,票面利率4.07%,综合利率4.48%,期限1年,已经还清。2016年3月全国银行间市场发行5.14亿元,其中优先级4.88亿元,次级0.26亿元由公积金中心持有,票面利率3.8%,综合利率4.09%,期限3年。

证券化累计融资10.68亿,截止2018年8月底,余额1.42亿。

2.银行授信贷款业务:目前湖州公积金中心与6家商业银行开展授信贷款业务,截止2018年8月底,已累计使用流动资金贷款41.5亿元,余额12.7亿。

3.盘活部分存量资金:湖州公积金中心在保持风险资金性质不变的前提下,把风险准备金超过贷款余额1%的部分资金从增值收益专户划回住房公积金专户用于日常公积金提取和贷款发放,截止2018年8月底,共盘活资金6.69亿元。

4.新增公转商贷款:湖州公积金将已受理未发放的公积金贷款,由商业银行按照公积金中心审批的贷款额度和公积金贷款利率,向借款人发放商业性个人住房贷款,并由公积金中心按月给予商业银行利息差额,待公积金中心流动性相对充足时,再将商业性贷款转回公积金贷款。截止2018年8月底,湖州公积金中心累计共发放新增公转商贷款37.11亿元,公转商余额18.26亿元。

5.存量公转商贷款:湖州公积金将已完成贷款发放,并且是符合商业银行受让条件的公积金贷款批量转让给商业银行,商业银行将资金按中心需求批量支付给中心。从2016年8月转让第一笔存量公转商5000万开始,截止2018年8月底,已转让5笔公转商贷款,累计融资2.2亿,目前余额1.52亿。

6.财政借款:长兴县分中心通过财政借款1亿,安吉县分中心通过财政借款1千万,累计1.1亿,目前已全部归还。

“曾经去库存,现在去杠杆”,2018年,湖州公积金响应国家政策,计划通过减少流贷以及转化等方式压缩存贷比,降低杠杆。

二、湖州市公积金各种融资方式的主要特点

资产证券化:住房公积金资产证券化是化解和应对住房公积金流动性不足的较为可行的方法和措施之一,有利于盘活公积金管理中心存量信贷资产,提高公积金运行效率;通过对集中度较高或收益率水平较低的资产进行证券化,使得贷款风险转移到证券投资者身上,有利于分散业务风险;将期限较长,收益率较低的贷款证券化,实现部分利息收入提前兌现,有利于提高中心增值收益能力。缺点在于该业务目前尚处于起步阶段,前期发行成本较大,操作时间较长,一般需要3个月以上,风险系数偏高,可能出现发行但不成功的风险。

银行授信贷款业务:公积金管理机构作为法人主体向银行等金融机构直接借款融资。其优点在于手续简单,借入资金一次性还本付息。但缺点在于公积金管理机构作为非营利性质的事业单位,融资主体不明确,目前有关部门趋向于认为公积金管理机构不能直接向银行融资,存在政策性风险,并且银行借款的融资期限普遍偏短。

存量公转商贷款:其优点在于操作简便。公积金中心将满足转让条件的公积金贷款打包转让给银行,抵押权不变、贷款还款方式不变、贷款档案也不需移交,按月将批量转让的公积金贷款所收回的本息和贴息部分支付给银行即可。融入的资金中心按自有资金模式发放公积金贷款,不存在转为新增公积金贷款时中心与银行政策不一致导致的操作层面的问题;此外,成本相对较低。存量公转商因为公积金贷款的抵押权人仍为中心,逾期风险由中心承担,银行无风险。因此,采用存量公转商融资时,公积金中心可以跟银行协商更低的利率。2016年下半年及2017年上半年湖州公积金的四笔存量公转商融资,都是在五年期贷款基准利率的基础上下浮12%。但缺点在于不会降低存贷比。

新增公转商贷款:新增公转商在转回公积金贷款前属于商业贷款,逾期风险由银行承担,公积金中心仅按月进行贴息,借款人连续3个月或累计6个月逾期时,不再将公转商贷款转回为公积金贷款并同时终止贴息,公积金中心无风险;再者可以降低存贷比。新增公转商属于商业贷款,为中心表外资产,发放时不增加中心的住房公积金贷款余额,因此不增加中心的存贷比。通过发放新增公转商贷款,可以减少中心自有资金的使用,归还流贷,降低公积金贷款余额,降低存贷比。但是其缺点也显而易见,公积金政策与商业贷款政策不一致也容易引起一系列问题。比如湖州公积金贷款记录不纳入人民银行征信系统,而商业贷款纳入征信系统;公积金和银行对首套房的认定不同,导致公积金和银行要求的首付款比例不同等问题。此外,新增公转商放款快,排队时间短,受理量不易受控制,且随着银行个人住房贷款政策的收紧,贷款利率也逐步上浮,公积金中心将承担更大的财务成本。

财政借款:作为公积金管理机构最常操作的融资手段,其优点在于融资资金一次性借入,财务成本低,往往是低息或者是无息贷款,到期一次性还本付息,资金管理和操作手续都较为简便。但缺点也显而易见,财政借款的融资规模较为有限,无法满足长期资金需求,而且财政借款还会受到当地财政情况、政府借款意愿影响很大,很难作为长期融资手段。

、建议

仅从财务成本的角度出发,目前的6种融资方式中,风险准备金无利息、风险低,优势最为突出,但政策限制多,筹资规模有限。财政借款一般为无息或者低息借款,财务成本也较低,但受当地财政因素影响大,很难作为一种长期稳定的筹资方式。此外,由于公积金属于事业单位,资金安全性强,能在银行授信贷款业务中批复到较低利率的贷款。而存量公转商相较于新增公转商,由于其抵押权、还款方式、档案都不做改变,银行承担的风险更小,所以融资利率往往也低于新增公转商。

随着政策的改变,当下“去杠杆”成为了新的主题,湖州公积金相应政策号召,不断尝试各种科学的方式,变换融资“组合拳”,降低存贷比,从公积金的长远发展看,笔者再提以下几点建议:

第一建立良好的公积金存贷机制。当前,商业银行贷款的优惠幅度有限,更多购房者首选公积金贷款,公积金的使用率越来越高,但是公积金在存贷机制方面表现出的效率明显偏低。 导致公积金时常过度结余,时常紧张告急。 为避免此类现象频繁发生,公积金管理中心应建立良好的公积金存贷机制, 严格按照公积金存量确定放贷额度,控制好存贷比例。 同时,为了应对瞬息万变的房地产市场,公积金管理中心需要积极创新管理方式,探索更多灵活多变的渠道和投资运营模式来促进公积金账户的保值增值,既要满足市场对资金的需求,又不能让资金浪费闲置。

第二完善公积金管理制度。 当前,应对现行的住房公积金制度进行重新调整。 《住房公积金管理条例》是 1999 年 4 月颁布的, 2002 年 3 月进行局部修订过,但之后没有任何相关的配套法规出台。现在距上次修改时间已有 14 个年头,在此期间,我国的住房保障制度以及整个房地产市场都发生了巨大的变化,不难发现,原条例里面的许多内容,如缴存比例、增值保值的渠道和分配比例、以及大家比较关注的公积金提取规定等, 已经不适合当前经济发展以及人们的住房需要,迫切需要补充和修改。 此外,现实中还有很多情形的处理在条例里面无章可循, 严重制约了住房公积金的发挥。 所以,当务之急是对《住房公积金管理条例》进行重新修订,并制定相应的细则和解释,进一步完善公积金管理制度。

 


浙江省湖州市住房公积金管理中心