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湖州新市民住房问题调查报告

发布时间:2019-03-01 13:35:58       浏览次数:

引  言

湖州住房公积金制度建立20年来,不断顺应国家和本市住房政策的变化和职工住房需求的变化,始终坚持功能创新和制度创新,为改善和提高本市居民的住房条件,为本市个人住房金融市场的形成和繁荣,为本市房地产市场的健康发展都起到了直接的推动作用。但是随着湖州经济的快速发展,越来越多的外来人口涌入和人才新政的出台,新市民的住房问题越来越突出,为了更好的了解新市民住房需求,千方百计即能引人、又要留人,就要解决新市民住房问题,根据住建部《关于在全行业组织开展新市民住房问题专题调研的通知》要求,开展了本次湖州新市民住房问题调研

新市民住房问题调研以在城镇居住6个月以上的16-60周岁常住人口中,外市户籍(含外市城镇户籍和外市农村户籍)和本市农村户籍的新市民为对象,重点聚焦新市民反映强烈的住房难题和住房公积金问题,研究改进住房公积金管理服务的政策措施,征集改革住房公积金制度的意见建议。为了解湖州新市民的住房公积金缴存使用、居住等情况,湖州市住房公积金管理中心与国家统计局湖州调查队于四月中旬开展湖州新市民调查。本次调研选取的县(区)为吴兴区,受访对象范围为现居湖州市吴兴区8个乡镇(街道)的新市民(包括户籍在湖州市以外但居住在吴兴区、本市除吴兴区外的农村户籍但常住吴兴区,且居住满半年以上的外来流动人口),样本量共601个,样本涉及大、中、小型企业53家、个体工商户120户,通过填写调查问卷、探讨和征求相关意见建议,完成了样本采集、数据分析和政策梳理,并在此基础上汇总形成综合调研报告,为上级决策找准问题症结,提供有效参考。

一、调查组织与实施

(一)工作原则和方法

本项调查根据住建部《关于在全行业组织开展新市民住房问题专题调研的通知》要求,依据时效性、准确性、系统性、科学性和保密性原则有序深入实施

本项调查采用二阶段随机抽样方法,第一阶段采用分层PPS抽样方法,第二阶段采用随机等距抽样方法

1.第一阶段样本量及抽样方法。

本项调查以吴兴区各乡镇外来人口暂住证发放登记名单(公安部门提供)作为抽样框,采用分层PPS抽样的方法,抽取企业和个体户。

2.第二阶段样本量及抽样方法。

在抽中的企业,采用随机等距抽样方法抽取480人;在抽中的个体户,采用随机等距抽样方法抽取120人;共抽取600个样本。

被调查企业新市民人数50人以上的,由调查员在调查现场抽取10-12人;人数50人以下的,由调查员在调查现场抽取6人;单调查个体户由调查员在调查现场抽1-3人,直至满足调查样本数。抽取样本性别、学历、岗位需按比例合理分配。每一层样本均采用随机等距抽样方法抽取。

上述各层所抽中的被调查人员,如果因故不能接受调查,则按照往后顺延1人的方法进行样本替换。如果调查中某个企业被调查对象人数确因特殊原因不能满足要求,可以在相似的备选企业(以从业人员人数相似为准)中抽取相同身份的调查对象,以满足各种调查对象规定的总数。

(抽样名单及指标汇总情况见附表一、二)

(二)调查地点和对象选定

本项调研选取吴兴区织里镇、环街道、妙西镇、八里店镇、道场乡、溪镇、东林镇、高新区为调查地点, 抽中上述所在地区的企业和个体户中的新市民为调查对象。

(三)调查的筹备工作

湖州公积金管理中心高度重视本项调研工作,精心筹划并制定调研方案在2018年初工作安排中市中心已把吴兴区作为开展新市民公积金缴存的试点,接到住建部的文件后,中心立即开展筹备工作,一是积极与吴兴区政府对接,争取区政府的支持,4月4日区政府召开新市民调研工作现场会,会上要求各乡镇派出专人配合调研工作。二是根据住建部下发的《抽样调查指导手册》要求,向市统计局上报新市民住房问题调查的申请,市统计局作了批复。三是考虑到国调队在调查取样方面的专业性和权威性,中心委托国调队进行本次现场抽样调查,经与国调队反复商讨并严格按照要求制定调研方案,确定各个时间节点要完成的事项,并对重点事项做好备用方案相关培训工作四是做好现场调查的准备工作,包括对现场调查员和乡镇协助人员的培训、调查设备配置等。

(四)调查的组织实施

湖州新市民调查由湖州公积金管理中心组织协调,国家统计局湖州调查队具体实施调查,吴兴区各乡镇派人参与配合现场调查。国家统计局湖州调查队聘请湖州师范学院学生做为调查员,队专业骨干为调查组长,分6个调查小组开展调查。

(五)调查的质量监控

  为了确保调查过程科学规范,调查数据客观真实,本次调查要求各调查小组要高度重视此项工作,熟悉调查方案,严格按抽样方法进行抽样,确保统计调查数据质量。各调查小组在调查中若有需要调整样本的情况,需及时向湖州调查队综合(专项)处通报,并经同意后方可进行调整,不得擅自更改调查方案的有关规定。各调查小组成员不得向调查队以外的任何单位和个人提供或泄露与本次调查有关的单位及调查对象的资料和数据。如有违反,按《中华人民共和国统计法》的有关规定,给予责任人相应处罚。调查时,调查员需佩戴调查证开展调查,并向被调查者说明调查的随机抽样原则和保密原则,使被调查者消除不必要的顾虑,客观、真实反映被调查者的实际情况。调查小组严格按照调查内容进行调查,提问时不得诱导被调查者回答,如实记录调查结果,不得自行更改被调查者的原始资料,不得编造调查问卷及数据。

为及时了解、掌握和解决调查工作中出现的问题,湖州调查队组织调查督导组,由队领导带队对调查工作进行督导检查和事后质量抽查。若发现调查过程中有干扰正常调查秩序、弄虚作假并导致调查结果严重失实的行为,则调查结果无效,并重新组织调查。

现场调查数据汇总后,市公积金中心对样本的缴存情况、公积金覆盖率、人员结构、人均税后收入数据与公积金系统内缴存情况及公安局、统计局的相关数据进行核实,均与抽样调查数据相符。

(六)领导干部参与情况

市公积金中心领导及相关处室全程参与调研过程,接到住建部的文件后,中心领导召开专题会议布置工作,并多次听取方案制定情况和工作进度,在调研中多方协调。相关处室负责具体方案制定、调查前各方面组织协调和准备、现场调查中后台实时监控、数据汇总核实等工作。

   二、新市民基本情况

(一)新市民的界定

在城镇居住6个月以上的16-60周岁常住人口中,外市户籍(含外市城镇户籍和外市农村户籍)和本市农村户籍的为新市民。

(二)规模和分布情况

1、新市民人口数量不断增加,占据湖州半壁江山州新市民人口数量庞大,已经占据了湖州总人口的半壁江山。截止2017年末,本市城镇户籍人口共有1080156人,新居民1100188人(不含随行儿童),市本级(含中心城区、吴兴区、南浔区、开发区、度假区)为616679人,其中吴兴区为318944人,占全市的28.99%,占市本级的51.72%。

2、新市民分布广泛,集聚经济发达城镇湖州新市民人口主要分布在湖州经济发展较好县区,尤其是吴兴区织里镇等块状经济高度发达的乡镇聚集了大量的新市民人口。从全国范围看,由于湖州快速的经济发展和良好的就业居住环境,吸引了大量的外来人口来湖,形成了庞大的湖州新市民人口。截止2017年末,全市新市民分布情况:中心城区有新市民29865人,吴兴区有新市民318944人,开发区有新市民61947人,度假区有新市民21263人,南浔区有新市184660人,德清县有新市民189986人,长兴县有新市民140626人,安吉县有新市民152897人。

吴兴区新市民人数居全市各县区首位。吴兴区新市民分布情况:八里店镇有新市民29865人,织里镇有新市民241579人,高新区有新市民26057人,东林镇有新市民5334人,溪镇有新市民7963人,妙西镇有新市民2619人,道场乡有新市民5209人,环街道有新市民8471人。

另外,本市外地户籍家庭数占本市常家庭数为20.8%,本市外地户籍家庭数量占全国外地户籍家庭总量为0.1%,本市外地非农户籍数量占本市外地户籍总数为14.5%。

(三)户籍特征(城乡户籍情况,人口来源,跨省、市、县、乡流动状况、在城镇居住时间等)

1、新市民以农村人口居多。据公安部门数据显示:截止2017年末全市新市民1164208人(含随行儿童),来自农村户籍的占比69.87%,来自城镇的占比30.13%,特别是外省农村户籍占半数以上。

2新市民来源仍以外省人员为主。公安部门数据显示:在全市1164208名新市民中(含随行儿童)来自省内的107340人,占总量的9.22%,省内主要来自杭州、温州、台州、嘉兴、台州等地;来自省外的1056868人,占总量的90.78%。我市新市民主要来自安徽、贵州、河南、云南、四川、江苏、江西、湖北等省份。其中以安徽籍新市民最多,占新市民总的30.92%。

2、新市民稳定性有所增强。在全市1164208新市民(含随行儿童),暂住半年以下的331256人,占总数的28.45%;半年至五年的797605人,占总数的68.51%;五年以上的35347人,占总数的3.04%。另外,从调查数据显示:301位新市所在家庭平均已定居湖州吴兴区的时间为7.8年。

(四)人口特征(年龄、性别、受教育程度、婚姻、子女、家庭成员随迁情况等)

1、年龄结构总体年轻公安部门数据显示,我市新市民16岁以下有84713有,占比7.28%,16-29岁有359099人,占比30.84%,30-44岁有424897人,占比36.5%,45-60岁有265239人,占比22.78%,60岁以上有30260人,占比2.6%,平均年龄34.42岁。

另据调查显示,601位受访新市民的平均年龄为36.8岁,在年龄结构方面,16-30岁的201人,占受访总人数的33.4%;31-45岁的252人,占比41.9%;46-60岁有148人,占比24.6%。根据联合国世界卫生组织在20世纪末提出的新的年龄划定为:44以下为青年人,45-59岁为中年人,60岁以上为老年人,可以发现,湖州新市民总体年龄结构年轻化,他们热切希望追求美好生活,积极学习新知识新技能,更加渴望融入城市生活。


图1  受访新市民的年龄分布情况







2、性比例高于女性比例市新市民男女比例失衡,性占比60%,女性占比40%,性比例高于女性2成。另据调查数据显示,男性340人,占受访总人数的56.6%;女性261人,占43.4%。可以看出本市新市民性居多,在湖州落户的潜在影响较大。

3已婚状态占比多数。市新市民已婚状态占比66.98%另据调查数据显示,未婚103人,占17.1%;已婚492人,占81.9%;离异6人,占1.0%。可以看出本市新市民绝大多数处于婚姻状态,他们富有责任心,更追求收入的稳步增长和稳定的城市生活。

4、学历层次整体偏低本市新市民学历层次整体偏低,高中以下占比绝大多数,本科以上尚属少数,文化层次整体以低学历为主。公安部门数据显示,大中专及以上学历人员30556人,占比2.62%,高中、中专、技工人口69784人,占比5.99%,初中、小学、其他人口1063868人,占比91.38%。

另据调查数据显示,研究生及以上6人,占1.0%;本科及专科129人,占21.5%;高中及职高116人,占19.3%;初中及以下330人,占54.9%;没上过学的20人,占3.3%。可以看出高中以下学历人数占比77.5%,而本科生(加上专科)以上高层次人才占比仅为22.5%。


图2  受访新市民的受教育程度分布情况








5、大多居住在乡镇,随配偶或伴侣随迁占比多数。市新市民除务工、经商共124057人,因就读、学龄前儿童、投亲靠友而随迁的66426人,占比53.57%。

另据调查数据显示,在地域分布方面,目前居住在城乡结合部的100人,占受访总人数的16.6%,居住在乡镇的501人,占83.4%。在随迁方面,随迁对象占前三位的分别为:配偶或伴侣379人,占85.4%;子女194人,占43.7%;父母86人,占19.4%。

(五)就业特征(就业方式、产业行业分布、单位性质、从业时间等)

市新民整体就业以务工为主,就业创业占比较少,工作类型以私企为主,国企外企个体占比较少,就业行业以制造业为主,服务行业占比较少。公安数据显示,全市新市民中务工、聘用、投资经商、务农、服务人员共计1003408人,分别占比96.51%、0.04%、2.59%、0.23%、0.63%。全市新市民就业人口1100189人中,第一产业占比0.37%,第二产业占比57.68%(其中生产制造加工47.34%、工程施工10.33%),第三产业占比38.95%。

另据调查数据显示,在工作性质方面,受雇于他人单位的523人,占88.3%;自由创业的40人,占6.8%;自由职业的18人,占3.0%。

在工作单位类型方面,私营企业的436人,占82.3%;个体工商户45人,占8.5%;国有及国有控股企业的25人,占4.7%;外商、港澳台投资企业的20人,占3.8%;集体企业的4人,占0.8%。在就业所属行业方面,制造业的477人,占83.7%;交通运输、仓储和邮政业的26人,占4.6%;批发和零售业的18人,占3.2%。


图3  受访新市民的工作性质分布情况









图4  受访新市民的工作单位类型分布情况




 






(六)家庭收支状况(收入水平、可支配收入、总支出、住房支出及占比、住房消费能力等)

人均收入水平不高,家庭收支尚有盈余。在本次调查中,关于家庭收入支出情况数据显示,目前本市新市民人均收入并不高。2017年,601位新市民的人均税后收入为33873元;据统计资料,2017年湖州市全体居民年人均可支配收入为40702元,新市民收入比全市全体居民平均水平低16.8%。家庭收支基本平衡,尚有盈余,全年家庭平均税后总收入为92472元,家庭平均总支出为60099元。

(七)资产状况(家庭金融资产、非金融资产、家庭负债、举债途径、负债类型等)

家庭资产普遍不高,部分家庭承担负债。本市新市民普遍具有家庭资产,但相对不高,近二成家庭承担外债,有住房负债占比过半。调查数据显示,601位新市民的所在家庭平均总资产为46.1万元。金融资产方面,601位新市民中,所在家庭拥有金融资产的有423人,占70.3%,平均拥有金融资产价值为183692元(不包含没有金融资产的家庭)。非金融资产方面,601位受访者家庭平均拥有非金融资产的价值为188960元。家庭有借出款的164人,占27.3%,平均借出款为73695元(不包含没有借出款的家庭)。在家庭负债方面,601位新市民中,有117人的家庭有负债,占19.5%,家庭平均总负债265036元(不包含无负债的家庭)。其中,有住房负债的331人,占55.0%,平均住房负债421356元(不包含无住房负债的家庭)。

   三、新市民住房状况

居住形式(独居、合居、混居等)

我市新市民独居和混居都占少数,绝大多数还是合居较多。这是因为:新市民的生活基础日趋稳固,生活水平也有所提高,大多数拉家带口,小孩子就读当地的民工学校,大人务工养家糊口,需要有一定的居住条件。另外用工单位为了留住熟练的务工人员,越来越重视改善务工人员的居住条件,在单位内部直接解决务工人员的住宿问题,实行集中住宿。

住房来源(购买、租赁、借住、宿舍等)

市新市民目前居住住房来源渠道多元,既有自有,又有租赁和单位免费,还有非亲属提供,其中租赁和单位免费居住占比较高。从公安部门数据来看,居住在租赁房屋、单位内部、居民家中、工地现场的最多,分别为613906人、357871人、76904人、51297人,分别占总流动人口的52.93%、30.85%、6.63%、4.42%。

另据调查数据显示,601位新市民目前居住住房的获取渠道,属于家庭成员自有的68人,占11.3%;租赁的221人,占36.8%;免费居住的312人,占51.9%。租赁住房及免费居住家庭的住房来源中,由单位提供的335人,占62.9%;由非亲属提供的191人,占35.8%;由父母、子女等亲属提供的7人,占1.3%。

住房类型(商品房、共有产权住房、经济适用房、房改房、公租房、廉租房、市场租赁住房等)

自主拥有住房家庭数量偏低。市新市民自主拥有住房比例偏低,调查数据显示,601位新市民中,在本地城镇地区拥有住房的家庭95个,占15.8%;其中在本地城镇地区拥有多套住房的家庭12个,占2.0%。其拥有的住宅平均建筑面积126.3平方米。这些住宅的权属:属于商品住房的66套,占61.8%;集体土地上宅基地住房13套,占12.5%;小产权房8套,占12.4%;政策性住房4套,占3.8%;使用权住房3套,占2.9%;已购公房1套,占1.0%;其他属性11套,占5.8%。

居住环境(居住面积、住房位置等)

我市新市民对居住环境需求主要以满足子女教育的学区房为主,对居住面积希望为满足居住为主,如90-120平方的户型,另据调查数据显示,在住房位置方面目前居住在城乡结合部的100人,占受访总人数的16.6%,居住在乡镇的501人,占83.4%,在住房面积上,普遍居住面积较小。

新市民住房需求及其制约因素

(一)留城意愿

由于近年来湖州经济快速发展,政策、区位、产业和文化优势叠加,正在成为杭州大湾区核心节点城市,吸引了大量外来人口入湖就业创业。调查数据显示,601位新市民所在家庭平均已定居湖州吴兴区的时间为7.8年。对于未来计划定居时间,选择1年内的7人,占1.2%;1-2年的30人,占5.0%;2-5年的74人,占12.3%;5年以上的193人,占32.1%;不清楚的297人,占49.4%。在定居原因方面,调查数据显示,为子女教育的12人,占2.0%;为就业创业的572人,占95.2%;为养老的2人,占0.3%;为医疗的2人,占0.3%;其他原因的13人,占2.2%。

(二)购房需求

本市新市民自主拥有住房比例不高,存在购房需求,但是由于难以筹集首付、工作地点不稳定等原因,短期内购房人数占比不高,但是计划购房中贷款需求比例很高。调查数据显示,在601位受访者中,未来两年内计划在本市购房的138人,占23.0%。计划购房的主要原因有:"为子女教育,购买学区房"的53人,占37.1%;"以前无房,用于居住"的49人,占34.3%;"用于结婚"的12人,占8.4%。计划购房的平均面积为112平方,平均计划购房总价91.33万元。其中,有购房贷款需求的130人,占93.6%,家庭平均计划房贷总额为48.70万元。

对于计划购房的首付来源,他人赠与的25人次;家庭积累的116人次;贷款的14人次;民间借贷的4人次。

限制其立即购房的主要原因,"没钱付首付"的57人,占41.0%;"没找到合适房源"的30人,占21.6%;"不急于购房"的27人,占19.4%。另外463位受访者两年内不计划买房,主要的限制原因为,"没钱付首付"的130人,占28.2%;"已经拥有住房"的100人,占21.7%;"不急于购房"的93人,占20.2%;"工作地点不稳定"的87人,占18.9%。


图11  计划购房的首付来源









(三)租赁需求

市新市民未来两年因为子女教育、居住便利等原因,存在租房需求,但是租房贷款意愿不强。调查数据显示,在221位目前租房的受访者中,家庭未来两年有更换租住房屋计划的53人,更换租住房屋的原因主要有:"为了子女教育,租住学区房"的14人,占26.4%;"自有住房离工作地太远"的16人,占30.2%;其他原因的23人,占43.4%。计划更换租房的平均面积为84.2平方,计划更换租住房屋的家庭平均期望月租金为3056元。有租房贷款需求的3人,占5.7%。

(四)租购住房制约因素

1、新建和存量住房供应情况。从住房供给总量来看,2017 年,住宅累计新开工面积 527.00 万平方米,同比增长 139.4%,住宅累计竣工面积246.16 万平方米,同比下降 19.4%。统计数据表明,虽然住宅累计新开工面积呈快速增长,但是住宅累计竣工面积却呈现下降格局;从住宅套型结构来看,2017年房地产开发投资集中在商品房住宅上,住宅投资同比增长31%,住宅新开工面积同比增长139.4%,其中90 平方米以下的小户型投资 44.23 亿元,同比上涨 6.3%144平方米以上的大户型投资 58.88 亿元,同比上涨23.5%;别墅、高档公寓投资 31.88 亿元,同比上涨 24.2%。统计数据表明,虽然住宅投资同比增长呈快速增长态势,但小户型投资增长幅度明显小于大户型投资和别墅、高档公寓投资的增速。另外,调查数据表明,限制其立即购房的主要原因"没找到合适房源"的30人,占21.6%由此可见,住房有效供给不足与结构错配的双重叠加制约新市民购房需求。

2.房地产市场调控政策。目前,湖州市现行公积金贷款政策禁止为在本市范围内拥有2套及以上住房的家庭申请公积金贷款,在落户、限购上并未有所限制。调查显示,无论是限制其立即购房的主要原因还是限制两年内不计划买房原因中,均没有提及受限于多套房政策这一因素。由此可见,在制约新市民解决住房问题上,政策障碍并不存在,公积金的贷款限贷二次的政策也是符合国家关于保障缴存职工住房刚性需求的政策规定的。

3.价格水平、支付及还贷能力。近几年我市商品房房价逐年上涨,特别是2016-2017年涨幅较大,2017年湖州市平均房价为9919/㎡,与2016年同期相比增加2562元,上涨30%,快速上涨的商品房价格,也拉高了二手房交易价格。以购买一套90平方的住宅计算,房价已接近90万,甚至更高,即使申请公积金贷款或商业贷款,首付也需27万。而调查显示,2017我市的全社会在岗平均工资约为68000元,受访的新市民家庭平均年收入为92472元,即使在无任何支出的情况下,支付首付款也存在很大的压力,限制其立即购房的主要原因,"没钱付首付"的57人,占41.0%可见,对于只能依靠自身不断积累来筹集首付的新市民群体来说,随着商品房价的上涨,购房首付金额也不断上浮,高房价与低收入的双重叠加引致的购房首付能力弱严重制约了新市民的购房能力,成为是限制本市新市民购房的重要原因。

另外,目前我市公积金贷款利率根据国家规定执行5年(含)以下2.75%5年以上3.25%。商业银行房贷基准利率4.9%2018年普遍上浮20%还是按照以购买一套90平方的住宅计算,房价90万,首付也需27万,申请公积金贷款50万和商业贷款13万,贷款时间30年,还贷方式等额本息计算。每月需还款公积金贷款2195.92元,还商业贷款769.41元,两项合计每年还款35583.96元。按照2017我市的全社会在岗平均工资约为68000元,受访的新市民家庭平均年收入为92472元,家庭平均年支出为60099元来看,要负担每月的还款仍在可承受范围内。但按受访者家庭平均总支出为60099元来看,要负责每月的还款需缩减家庭开支以保持收支平衡,可见贷款负担对新市民解决住房问题影响不大,并非主要因素。

4.城市公共服务设施完善情况调查中,受访者未表示配套设施不完善是制约他们解决住房问题的因素。

5.流动状况。

新市民对未来计划定居时间有确定因素,主要为工作更换,从公积金缴存时间上可以看出,新市民流动性较大,

6.同等享受城市公共服务权益。我市在全国率先完成户籍制度改革,取消"农业"与"非农业"户口性质差别,同步改革配套公共政策除了统一城乡居民医疗保险,近年来,湖州还同步启用了交通事故赔偿同命同价、大病保险等33项社会基本公共服务配套政策,政府用于民生保障和改善的财政支出也进一步增加,通过财政专项支出的增加,做到填谷不削峰,较好地扫除经济发展中的体制、机制性障碍。

五、新市民住房公积金建立情况

(一)对住房公积金的认知程度

住房公积金缴存意愿偏低,政策认识不够。本市新居民因为不同原因导致住房公积金缴存意愿不够强烈,缴存能力不高。调查数据显示,在暂未缴存公积金的443人中,仅仅只有167人(37.7%)有缴存意愿,人均缴存能力(即愿意每月缴存的住房公积金金额)为880元。

图8公积金缴存情况及缴存意愿情况








   (二)缴存住房公积金情况

市新民住房公积金缴存率偏低且月缴存不高、人员流动性大。截止2018年3月,我市有效缴存人数38.4万人,经把公安部门调取的新市民名单以姓名和身份证信息为认别码与当前公积金系统中缴存人数相匹配发现全市有效缴存人数中非本市户籍的新市民9.4万,占有效缴存人数的27%,这部分人平均缴存额为7.15万,平均缴存时间60个月,均低于全市平均水平。另据调查数据显示,601位新市民中,目前缴存住房公积金的158人,占26.3%;

(三)使用住房公积金贷款情况

我市新市民使用住房公积金贷款人数偏少户均贷款金额高于全市平均水平。截止2018年3月,我市使用公积金贷款的新市民为38455人,发放贷款金额为107.98亿元,户均贷款为34万,说明新市民群体中能湖州购房的均为高收入人群。据调查显示601个受访问对象中,使用过公积金贷款的86人,占14.3%。








住房公积金缴存者中,没有使用公积金贷款却使用其他贷款方式购房的原因为:"开发商(卖方)拒绝"的5位,占29.4%;"贷款额度低"的5位,占29.4%;其他原因(包括购房时没有缴存公积金、购房时公积金未全国联网、购房时不清楚公积金的政策等原因)的7位,占41.2%。

图7缴存者未使用公积金而使用其他贷款方式购房的原因






(四)提取住房公积金情况

我市新市民提取住房公积金人数偏少,主要为还贷款提取。截止2018年3月,已办理过提取的人数为53874人,提取金额33.93亿元。据调查数据显示601位新市民中,提取过住房公积金的120人,占19.9%

图5  住房公积金缴存者的提取情况






五)缴存但未使用住房公积金原因

    通过本次调查发现新市民缴存但未使用住房公积金主要原因有以下几点,一是开发商(卖方拒绝公积金贷款,占29.4%,二是公积金贷款额度低,占比29.4%,三是对公积金政策知晓度低,购房时不清楚公积金的政策及其他原因(包括购房时没有缴存公积金、购房时公积金未全国联网等),占比41.2%。

(六)未缴存住房公积金原因

通过本次调查发现在暂未缴存住房公积金的人群中,导致暂未缴存的原因主要有:"单位不给缴"的140人,占32.1%;"对住房公积金缴存、提取、贷款等方面不了解"的124人,占28.4%;"近期没有购房计划,不需要公积金"的63人,占14.4%;"个体工商户不建立住房公积金"的45人,占10.3%。

(七)对住房公积金缴存和使用预期

在本次调查中发现,公积金贷款的额度、贷款的允许提取范围、办理手续的便捷度和审批完成时间是新市民对于住房公积金最为关注和希望得到改进的几个方面。认为"最高贷款额度不足"的49人次,占提出意见人数的35.8%;"提取手续繁琐"的48人次,占35.0%;"提取范围较窄"的43人次,占31.4%;"贷款手续繁琐"的40人次,占29.2%;"提取审批时间长"的34人次,占24.8%;"贷款审批时间长"的34人次,占24.8%










(八)影响自愿缴存的主要因素

在调查中通过和一些单位座谈发现,在自愿缴存方式下,企业方面出于成本、利益考虑多数不会为职工缴存公积金,有的企业甚至会将缴存的费用转嫁到职工头上。职工方面出于对公积金政策的不甚了解和认为公积金使用面受限制的双重影响对自愿缴存也不是很积极。

、解决新市民住房问题的政策建议

党的十九大提出,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,公积金制度应着力于保障为主,改善为辅的出发点,深化满足新市住房需求,打通住房供需通道,推进一系列"住有所居"和"住有宜居"举措,制定"安居路线图",对新市民住房问题应理清关系、分类施策,发挥好政府、公积金中心、企业各平台主体的职能,将更多的新市民纳入住房保障体系范围之内,以保障其基本住房需求得到满足,解决其住房问题。

增强吸引力,扩大公积金覆盖面和受益群体。

公积金制度建立20年来,为中低收入人群解决和改善居住条件起到了积极的作用。在新时代、新形势下公积金制度应及人群最大化为目标,推动覆盖面和受益面的普惠共享。一是建立利益引导下的自愿缴存机制。新市民面临的最大问题是支付能力不足,通过缴存公积金享受低利率贷款,从而提高新市民的支付能力,但新市民缴存的一个普遍问题是务工单位建制,应以新市民为重点,在强制缴存基础上引入自愿缴存,逐步建立利益引导下的个人住房资金积累机制,吸引个体工商户缴存住房公积金。鼓励私营企业新市民缴存住房公积金,扩大公积金覆盖面。对自愿缴存可以给予一定的优惠措施:⑴给予一定的补贴激励,补贴的标准可以参照或略低于同期银行结构性存款利率标准。⑵给予保障房、公租房资格认定,即政府的保障性住房、公租房等只有参加公积金缴存者才有资格申请享受。⑶实行存贷挂钩差别化利率缴存人购买首套保障性住房适用最低利率购买第二套住房实行上浮利率,并根据缴存时长和缴存金额来计算贷款额度。要充分调动自愿缴存者的主动性和积极性,又要坚持缴存义务与收益对等。强制缴存向自愿缴存过渡。在自愿缴存机制建立后应避免缴存方式改变带来缴存额的断崖式下跌,初期仍应以强制缴存为主,设置3-5年过渡期,在过渡期内对体制内单位、上市公司、市级规模以上企业等为重点的单位实行分阶段由强制缴存向自愿缴存过渡不搞一刀切,私营企业允许实行差别化缴存过渡继续保持住房公积金制度。深化改革是对公积金制度的完善和提升,但住房公积金制度的作用不容置疑,特别是住房公积金制度对体制内单位、国有企业有缴存约束力,同时对民营企业、个体工商户也有示范带动作用,对应建未建的历史遗留问题有妥善处理的缓冲作用,如果取消制度可能引发覆盖面的负面影响

(二)多主体供给加强新市民住房市场的有效供应

当前的住房市场供应体系难以有效满足新市民的需求,这也是困扰新市民住房问题的重要原因之一。一是积极鼓励市场供应主体的多元化。精准把握住房的居住属性,以满足"新市民"住房需求为主要出发点,以市场为主满足新市民多层次的住房需求,允许各类主体在符合法律法规的条件下向市场供应住房,比如合作建房、众筹建房等,打破由房地产开发企业作为市场单一供应者的局面二是优化住房供给结构。以着眼解决新市民在湖安居问题为导向,深入推进住房供给侧改革,建立并完善满足以新市民群体为主体的安居房和基本住房保障制度,争取安居房等住房供应规模与我市新市民住房需求相匹配,力争实现新市民住房"中端有支持、低端有保障"的目标。三是促进住房租赁市场健康发展。加快发展住房租赁市场,解决新市民基本住房需求,支持房地产开发企业直接参与政府租赁住房项目投资并获取资产收益,鼓励房地产开发企业将新建商品住房直接用于出租经营。引导大型企业利用自有建设用地建设自用住房进行出租经营,鼓励农村集体组织在符合规划及相关政策的前提下在集体建设用地上建设运营租赁住房。加大对住房租赁企业的支持力度,支持机构投资者从存量住房市场收购或租用房源用于住房出租,落实营改增关于住房租赁的有关政策,对企业、个人出租住房所得减半征收个人所得税。另外,积极发展租售同权,降低因子女教育购房的需求是积极促进住房保障向新市民逐步开放。通过将新市民的住房需求纳入我市的住房保障规划,制定完善新市民保障性住房市场管理办法,通过加强保障房的循环利用,盘活错配、闲置的保障房,培育保障房二级市场等方式,形成规范有序的新市民保障性住房管理体制和运行机制,及时满足新市民群体的基本住房需求,切实维护新市民住房权益,切实维护新市民住房权益。

(三)多渠道保障,充分发挥政策性住房金融机构功能

扩大公积金的资金运作空间,提高公积金的使用效率。根据新市民的住房需求,一是加大对个人住房贷款市场支持在精准定新市民住房居住属性的基础上,基本保障性住房,支持首次改善性住房为原则,利用好互助性住房储蓄金融自身优势,通过个人所得税减免、政府贴息支持、合理制定贷款模式,实现向中低价位、中小套型、首套置业的基本住房需求倾斜,为基本住房需求提供稳定、长期、低息的住房抵押贷款,来保障有能力新市民家庭购买住房。二是加大对保障性住房及安居工程建设支持。对以政府主导的保障性住房和安居房工程住房建设项目,提供专项贷款或直接参与项目建设获取资产收益,缴存的新市民可优先获得购买权或租赁权。三是加大对租赁房建设支持。以企业主导的租赁住房建设,在符合国家政策的前提下提供专项贷款支持,企业既可以给本单位新市民提供住房便利,也可以推向市场丰富供给。四是加大对租赁市场支持。通过放宽住房公积金在租房等方面的使用,试行租房贷款等小额度贷款,提高公积金使用频率。

(四)因地制宜、因城施策

不同地域新市民的条件和需求都存在差异,比如一线城市的新市民以高学历、高收入的经商创业人员多,而且居住稳定性强,该人群对住房的需求更倾向于购置住房

从市公安局新市民数据和调研数据看,湖州的新市民中单位提供住房占到30%以上。从实地调查看这些企业大都是劳动密集型的制造业。雇佣企业大多花费大量的人力物力和财力,直接提供宿舍解决职工住房问题。在如今这个以"亩产论英雄",社会分工越来越细化的当下,这样由企业大包大揽的解决方式是不可持续的,容易造成社会资源的错配和浪费。我们可以出台相关政策,逐步培育厂区租赁市场,吸引开发商在厂区整合或建造各种适应不同需求的出租房,引导企业建立住房公积金制度,以货币方式解决职工住房问题。

(五)加强宣传、提高服务

一是多并举,强化宣传。要直视新市民对公积金政策的知晓率和了解度较低的现状,以住房公积金制度优势为重点,开展多层次全方位的宣传,增进新市民对政策的了解和认同。要积极运用新媒体,拓展宣传渠道、创新宣传手段、增强自主性,提高宣传的维度。要认真研究新市民住房需求特点,找准同公积金制度的契合点,抓住新市民关注的"痛点"问题开展宣传,吸引"眼球",引起关注,增强宣传的有效性。要提升宣传内容的质量,将枯燥的政策文字转化成故事、小品、歌曲等图片、声乐、视频形式,提高新市民的接收程度,增加宣传的感召力。

二是以人为本,提升服务。提升服务质量,关键是要开展标准化服务,实现服务质量目标化、服务方法规范化和服务过程程序化。要加强员工培训,明确服务目标和规范,统一规范服务用语和手势,实现服务亲民要仔细审视现有业务办理流程,减少办理资料,简化办事流程,缩短受理时间,增加服务效率。要增强网厅服务能力,优化界面设置,拓展网上服务事项,做到服务便民。

三是信息共享,"最多跑一次"。实现"最多跑一次"的关键点就是打通各信息"孤岛",实现互联互通、分级运用、数据共享。要加快进行内部整合,根据政策调整和流程优化的需要,改造升级住房公积金管理信息系统,建立完善集12329服务热线、短信、微信、手机APP、网上业务大厅等功能于一体的综合服务平台。要积极开展外部衔接,努力协调各有关部门,促进中心同房产、国土、工商、公安、民政、社保、法院等部门的数据信息实时共享。要探索各相关数据的综合运用,建立分级查询、数据分析、对外公布等规章制度,确保数据运用安全、高效。

浙江省湖州市住房公积金管理中心