４月２３日上午，“政在问”直播栏目商业性个人住房贷款转公积金贷款政策解读顺利播出。直播中，两位嘉宾针对湖州市关于商业性个人住房贷款转公积金个人住房贷款的具体规定做了相关解读，并就网友提出的相关的“商转公”问题进行解答。
本次直播共有２２．１万人次观看，并获赞２．４万余次。下面小编将直播中全文刊出，有需要的小伙伴请收藏哦！
大家好，我是莎莎。您现在正在观看的是由湖州市人民政府主办，湖州市新闻传媒中心承办、华数ｔｖ、移动、联通、电信支持的“政在问”直播栏目。我们的直播不带货，而是为大家带政策。如果您有什么想问或想办的事儿，有什么疑惑的地方，可以在直播中进行留言。我们会邀请嘉宾实时线上为大家进行答疑。
为贯彻落实党中央“租购并举”的决策部署，坚持“房住不炒”定位，因城施策、多措并举，促进房地产市场平稳健康发展，进一步发挥住房公积金制度受益面，大力支持刚性及改善型住房需求，我市新修改出台了《湖州市关于商业性个人住房贷款转公积金个人住房贷款的具体规定》，５月１日起正式施行。
今天，我们特别邀请到了来自湖州市住房公积金管理中心使用管理处处长许学宏以及直属业务部主任王澜来给大家进行一一解答。如果您对这方面有什么想问的都可以在直播中进行留言了。首先有请湖州市住房公积金管理中心使用管理处处长许学宏，许处长你好，先来跟网友们打声招呼吧。
许处长：主持人好，各位网友大家好。
主持人：许处长，先来给我们介绍一下这项政策的出台情况吧
许处长：一直以来，我们都有商业住房贷款还清可以提取公积金；近期以来，群众对商贷提取公积金及商转公呼声比较高，虽然我市公积金资金使用率高，存贷比高，但我们也通过融资、贴息等多种渠道，先后推出了一系列优惠政策，在２０２０年推出了按年商贷提取公积金政策，在２０２２年通过银行联网渠道进一步推出了按月冲还商贷，２０２３年经住房公积金管委会批准再次推出了商转公政策，系列政策推出的主要目的也是为了解决中、低收入职工家庭住房困难，减少利息支出，减轻还贷压力。
关于商转公政策，我市２００６年在公积金行业中就优先出台了商转公政策，后续经２００９、２０１４年两次优化完善，直至２０１６年因公积金贷款大幅增长存贷比例过高政策暂停执行。
主持人：许处长，商转公贷款是指什么贷款？
许处长：商转公贷款，是指符合住房公积金个人住房贷款条件的职工，用住房公积金贷款来偿还尚未还清的原商业性个人住房贷款余额的一种信贷方式。是专指住房按揭贷款，其他消费、信用贷款等都不能转。这里也顺便提示一下大家：申请人首先要符合住房公积金个人住房贷款申请条件的，其次要原商业银行同意其还款，商转公联系函各网点都有，也可以在公积金网站自行下载。
主持人：商转公政策惠民主要体现在哪些方面？
许处长：主要体现在节省借款人利息支出。公积金目前首套房５年以上利率为３．１％，二套房利率为３．５７５％，如按照银行平均４．５％左右计算，贷３０万等额本息还款，贷足３０年，与公积金首套房比，总利息大约要节省８６０００多元；按公积金二套房上浮１０％后比较，可节约５７０００多元。如果按照５０万来计算，和公积金首套比要相差１５５０００多元，二套比相差９６０００多元。
主持人：这次修订完善后湖州市关于商业性个人住房贷款转公积金个人住房贷款的具体受理范围有哪些？
许处长：商转公贷款的具体受理范围主要包括以下情形：
１、已办理《不动产权证》和完税凭证的现房。
２、已办理《房屋预告登记证明》的期房，且该期房楼盘须为公积金中心签约楼盘，受理时需要提供开发企业盖章确认的《个人住房借款保证合同》，这个主要是涉及到后续转现后开发公司要按要求办理抵押权证。
主持人：商转公贷款以共有产权作为抵押的，房屋共有产权人具体指哪些范围，共有产权贷款额度如何计算？
许处长：一是以共有产权作为抵押的，其房屋共有产权人须为商转公贷款申请人配偶；二是如果申请人与父母、子女按份共有的，按照贷款申请人所占份额为房屋总价计算贷款额度，房屋产权是共同共有不能申请公积金贷款，如申请人占８０％产权，父母、子女占２０％，１００万的住房，申请人只能按照８０万作为房屋总价计算额度；三是如果不是夫妻或父母、子女共为产权人的，比如朋友之间一起买房贷款，就不能申请公积金贷款或申请商转公。
主持人：原商业贷款余额较多，商转公能不能转为组合贷款，借款人该如何操作？
许处长：不可以。组合贷款为什么不能转，主要原因是原贷款商业银行及公积金中心均不能注销部分抵押，以及会存在先放款后抵押或先撤销抵押再重抵环节，按照资金风险相关规定不允许贷款发放时未设定抵押权，出现抵押物悬空状态，目前全省６个开通商转公的地区均未推组合贷款，这个我们后续会进一步进行可行性分析及风险评估。这里我建议，如现在商贷余额较多的群众，建议可以先按照按月提取还商贷的方法，等到贷款合适时再考虑转为公积金贷款，这个大家要注意一点等到预算好可以承受时，先要咨询好当时的政策是否有调整。
主持人：商转公时，公积金账户余额较多怎样操作最佳？
许处长：商转公时，部分缴存职工余额较多，为最大限度降低借款人利息支出，可以提取一部分公积金，贷款少一点，简单的说可以理解为提取＋贷款不超商贷余额，如商贷余额为４０万，账户中有１０万，那么我可以考虑公积金贷３０万提取１０万，或者贷３２万提８万，账户留下２万（举例）可以后续办月冲。
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接下来，我们来看看网友们有什么样的问题吧。
主持人：有网友问，第三套住宅能否申请商转公贷款？
许处长：不能，根据住建部和人民银行等要求，中心不向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。我们按照公积金主要方向是支持首套刚需及第二套改善性住房贷款。
主持人：有网友问商转公的办理方式有哪两种？
许处长：是商转公办理时两种不同的还款及抵押方式，有公积金贷款合作的银行可以采用顺位方式；非贷款合作银行采用重抵模式。具体我们在中心网站或微信媒体的政策解答中有公示，后期可能会有增减，请大家后续关注及咨询确认一下。特别提醒：无论哪一种还款方式，在原商业银行同意还款的大前提下，先到市民服务中心或银行延伸网点进行预审，再按照流程要求去办理结清手续，千万不能出现先把贷款还了再来办理公积金贷款这种情况。
主持人：有网友问申请商转公贷款，具体额度应如何计算？
许处长：计算方式和最高限额按照公积金管委会最新确定的贷款政策执行，按照借款人具体缴存余额及贷款年限等综合计算贷款额度。一是不超出单笔最高７０万，且该家庭公积金贷款累计不超１００万；二是不得超出申请转住房公积金贷款时的银行贷款余额（取千元以上整数）。
主持人：网友问商转公期间要注意一些什么事项？
许处长：商转公办理期间，借款人要注意公积金缴存情况，包括停缴、转移封存等等情况，要确保整个过程中申请人正常连续缴存，同时也要注意家庭的个人征信情况。如果在商转公办理期间出现任何不符合现行公积金贷款条件异常情况时，公积金将按照协议终止贷款发放。
主持人：网友问申请商转公贷款配偶是否可以变更为主借款人？
许处长：可以变更，但需主借款人符合住房公积金个人住房贷款申请条件且有产权。如，婚前商贷，借款人未交公积金，配偶交公积金且拥有该房屋产权的，可以以配偶作为主借款人申请商转公贷款。
主持人：许处长，商转公贷款期限应注意什么问题？
许处长：按照人民银行相关规定，住房贷款不超出３０年。贷款期限长短在一定程度上会影响贷款额度，借款人应注意商转公贷款期限规定。一是最高年限为３０年；二是原商业性个人住房贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过３６０个月；三是原商业贷款的房源是二手房的，转为公积金贷款时按照二手房贷款期限执行，因二手房涉及到房龄问题情况比较多，我就不详细解答了，大家可以通过热线咨询具体了解。
主持人：网友问异地缴存职工能否申请商转公贷款？
许处长：职工在异地缴存公积金，可以申请商转公贷款。具体受理参照现行异地贷款政策。
主持人：网友问商转公贷款在申请时，首套及人才等优惠政策是否和一般公积金贷款一致？
许处长：一致的，商转公贷款政策未明确规定的，如属首套房或属人才优惠政策范围的，可以享受相关公积金贷款优惠政策。
主持人：许处长，政策执行时间具体是什么时候？
许处长：商转公政策４月份经管委会批准同意，５月１日起正式施行，注意节假日除外。
好的，感谢许处长的介绍，接下来我们将进行的是第二轮的抽奖，继续抽３位网友送出价值５０ 元的话费。
主持人：接下来有请湖州市住房公积金管理中心直属业务部主任王澜，王主任你好。
王主任：主持人好，各位网友大家好。
主持人：王主任，关于商转公大家还有很多的问题，要麻烦您帮着解答一下了。
主持人：网友问我按照哪种方式办理商转公贷款？
王主任：在满足政策条件的情况下，先确认商贷的银行是否为中心的贷款合作行。如果是合作行，那么就可以采用顺位抵押的方式。顺位抵押就是在商贷未结清时，办理公积金贷款抵押，待公积金放款后结清商贷，注意存在差额部分的，也就是商贷余额大于公积金放款的金额时，差额部分需自行补足。如果是非合作行，比如招商、杭州、绍兴、民生、稠州、泰隆、平安银行等，那么只能采用重新抵押的方式，重新抵押就是申请好公积金贷款，在发放前先行结清商贷，公积金抵押办好后，发放贷款。两种方式的抵押办理稍有不同。
主持人：网友问职工需要先还清，再申请商转公吗？带什么资料？
王主任：无论哪种方式办理商转公，都需要先申请，后还清。至于资料这块，现房在操作层面会方便，只需提供不动产证、银行合同，还款明细，商转公联系函，以及职工及配偶的身份证件、婚姻证明、户口证件。当然上述许多资料是可以共享到的，但是仍建议办理时拿来，以备不患。期房的话，考虑到未交房，需要职工和开发商协商，出具预告登记证明，开发商盖章的个人住房借款保证合同。其他材料与现房一致。
主持人：网友问哪些银行可以办理顺位抵押方式的商转公贷款？
王主任：市本级和中心建立贷款合作关系的银行都可以办，这些银行有工、建、农、中、交、湖州银行、邮储银行、兴业银行、浙商银行、吴兴农商行。南浔区和三县可以咨询当地公积金中心。我们前几期微信中也提到这块的联系方式。
主持人：王主任，具体到哪里办商转公贷款？
王主任：建议是这样，先到中心的合作银行网点咨询，是否符合办理条件，如是建行商贷，请到建行的合作网点，像建行城中支行、营业部、吴兴支行都是合作网点，如果符合条件，且可以直接出具商转公贷款联系函，那就可以直接办理。以重新抵押方式办理的职工，可以先到商贷银行去打个商转公贷款联系函，再去合作网点办理。
主持人：可贷额度如何确定？
王主任：在现行的公积金贷款额度认定上，再加一条“不超商贷余额”，商贷余额以商转公贷款联系函上的银行出具的商贷余额为准。所有的条件相比较，取最低的额度为最终可贷额度。
主持人：商贷的期限确认？
王主任：按照原商贷已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过３６０个月的规定，商贷如果已还款５年，那么商转公的期限理论上最多为２５年。男性我们到期限放宽到６５周岁，借款人４５周岁的话，期限最多可贷２０年。女性到６０周岁，期限确认与前面所说一致。
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主持人：今天网友们提问非常多，我们继续来看大家的问题。
主持人：商贷余额较大，只转一部分行不行？
王主任：商贷余额较大，职工要求转一部分。目前，公积金不支持完全意义上的再次抵押，无法将部分商贷转为公积金贷款。商转公要求商贷部分全部结清。同样，组合贷款，也无法将商贷部分再次转回，同一套房子不允许一人使用两次公积金贷款。建议商贷余额和公积金可贷额度相差不大的申请商转公，这类情况对借款人来说比较友好。
主持人：部队缴交公积金的商转公可以吗？
王主任：允许部队缴存公积金的军人进行商转公，我们按外地缴交公积金的情况办理，要出具部队缴交的证明。当然部队能不能进行年冲月冲，就要看其相关规定了。
主持人：对房屋抵押有什么要求？
王主任：商转公贷款的商品房，二手房必须只有商贷银行的抵押，不能有其他再次抵押，即所谓二抵，一旦有二抵，申请不了。
主持人：商转公放款时间和账户有什么规定？
王主任：顺位抵押方式的，在中心办好抵押后，根据资金计划放款。贷款金额打入银行过度户。重新抵押方式的，在中心审批通过后，会短信告知职工进度，职工收到短信后有一个月的还款时间，在这一个月内，职工要结清商贷并注销抵押。然后通知受托银行，为其办理商转公贷款的抵押，待抵押全部完成后，中心即放款。贷款金额打入借款人的银行账户。
主持人：顺位抵押方式放款后如何结清商贷？
王主任：顺位抵押方式放款后，按照申请时签订的三方协议，银行和个人要履行结清商贷的手续。对于当时商贷余额小于商转公额度的，冲抵商贷余额后，多余部分打入借款人还贷卡内。对于有差额的需要职工补差的，职工应在商贷还款卡内留存足够金额，便于银行扣款。结清的过程应在３个工作日内完成。完成后再由银行进行商贷的抵押注销。如果超时未结清，贷款金额会从过度户回退至中心，暂停该笔贷款，保留取消贷款权利。
主持人：商转公申请期间遇到还款日，还要不要继续还商贷，还有其他要注意的吗？
王主任：在商转公贷款发放前，遇到还款日，应按照商贷合同要求继续还款。同时为保证放款正常，要关注自身的公积金状况，不能有停缴的情况发生。如果是重新抵押，这边还清了，公积金因为停缴又不能放款，那就比较麻烦。所以请确保正常缴交。
主持人：商转公可以提取吗？
王主任 ：前面提到账户余额较多的，可以提取。职工在放款后可以提取一次，提取额度加上商转公贷款的额度不超过商贷的余额。建议提取时可按照公积金月冲保留金额后多余部分提取。
好的，感谢王主任的介绍，接下来我们将进行今天的最后一轮抽奖，抽取３位网友送出价值５０元的话费
主持人：好，再次感谢王主任的解答。在这里，也提醒各位观众，在直播结束后，您可以打开华数互动电视，点击“爱湖州”，找到政务公开板块回看本期节目，同时，大家也可打开南太湖号ＡＰＰ，首页点击“政务公开”，进行回看。
好，再次感谢两位嘉宾做客直播间，也感谢大家的观看，我们下次再会！
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