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住房公积金逾期贷款风险管理机制

发布时间:2019-05-20 13:42:04       浏览次数:

使用管理处

随着住房公积金事业的发展,住房公积金资金规模日益扩大,各类风险加快聚集,住房公积金全面风险管理的理念得到公积金管理机构、监管部门的一致认同。作为以网格化、交错性为特征的全面风险管理模式中一个关键节点,住房公积金逾期贷款的风险管控处于核心地位。湖州公积金中心从近年来逾期贷款管理的实践出发,汲取商业银行完善的风险管理理念和兄弟城市行之有效的操作经验,对建立住房公积金逾期贷款处理机制开展了深入的思考和研究。

一、住房公积金逾期贷款的定义和成因

住房公积金逾期贷款是指借款人未按照住房公积金借款合同约定进行按时足额偿还的公积金贷款。住房公积金逾期贷款形成最直接、最核心的原因是借款者个人原因,但透过表象纵深挖掘、综合分析,还存在着市场因素、管理因素、政策因素等深层次原因。

(一)借款人个人原因

1、还款能力预估不足。偏重于考虑用足贷款额度和缩短还款周期,过高地估计了自身的长期偿还能力,导致不能按时偿还所欠贷款。

2.主观不重视。借款人对公积金贷款不重视,信用意识淡薄, 不按合同约定按时足额还款。大多因遗忘、出差、工作忙等没有及时还款而造成逾期,这种类型借款人占逾期贷款群体的绝大部分,但一般经提醒或催收后能及时偿还,不会造成风险的积累。

3.工作生活变故导致还款能力丧失或下降。借款人因失踪、死亡、丧失劳动能力等,致使还款能力丧失,不能偿还贷款;借款人因重大疾病、债务纠纷、家庭变故、与单位终止劳动关系等意外因素致使还款能力下降,不能偿还或不能按时偿还所欠贷款。这种类型的案例非借款人主观因素可控制,一般需经由法律途径才可得以解决。

4、借款人涉案。借款人涉及刑事或民事案件,多为金融诈骗、民间融资纠纷、赌博负债、为他人涉案债务提供担保等。借款人一旦涉案,可能会有两种情况:一种是借款人为逃避追责“跑路”,无法取得联系;一种是借款人已被公安机关限制人身自由。无论出现以上何种情况,该笔贷款的抵押物通常已经被查封,对应的逾期贷款只能通过法律途径获偿。

5、恶意骗贷。借款人通过伪造购房合同、不动产登记证、购房发票等资料,个人或串通他人(中介公司、中心内部工作人员)骗取公积金贷款。此类情况目前我中心还未发现。

(二)其他原因

1、市场因素。房地产业是最典型的资金密集型行业,房地产市场的大起大落也直接影响了住房公积金贷款的安全。当房地产市场因过度投机行为催生或扩大房地产泡沫时,必然带来信贷规模的持续膨胀。一旦泡沫受刺激破灭,资产价格急剧下降,极有可能出现资不抵债的情况,届时将无法正常回收贷款,即使通过处置抵押房产也无法收回贷款本金,从而导致逾期贷款的集中爆发。

2.经营因素。开发企业经营过程中出现资金链断裂导致楼盘烂尾或者房屋出现质量问题、权证办理不及时等原因,购房户与开发商之间产生纠纷,借款人的还款意愿降低,不愿意继续还款,将矛盾转嫁给公积金中心。比如星洲国际、凯旋国际两个楼盘烂尾,导致了几十户以上的贷款逾期。

3、不可抗力因素。抵押物因自然灾害等不可抗力因素遭受毁损或灭失,导致借款人不再继续偿还贷款,且无法通过催收或法律途径等获得清偿。

二、湖州对逾期贷款风险管理的实践和体会

逾期贷款风险狭义上可以理解为借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致已发放贷款发生损失的可能性。逾期贷款风险本质上属于一种金融风险,但由于住房公积金具有政策性住房储金的性质,因此住房公积金逾期贷款风险有其自身特点:一是风险生成的环节更多,从管理中心到银行,从借款职工到中介公司,从房产开发商到担保机构(担保人),都可能制造风险。二是风险造成的直接危害更大,风险直接损害国家的住房公积金制度,缴存职工的私人财产安全,银行的金融秩序,房地产的健康发展和广大职工住房问题的解决。因此,识别、衡量、分析风险,有效控制风险,妥善处置风险,以实现住房公积金资金的最大安全显得尤为必要。在逾期贷款风险管理方面,湖州的贷款“小委托”模式让中心牢牢掌控了对逾期贷款从发现到处理全过程的主动权。除此之外,湖州主要有以下特色做法:期房楼盘抓管控、贷款催收月月清、法院联动提效率、内审考核强监督。

(一)期房楼盘抓管控。房地产市场出现系统性风险或个别期房楼盘出现经营风险引发的逾期贷款牵涉面广、影响大、难处理。因此,为防患于未然,湖州中心不断严密对期房楼盘准入审核、开发企业对个人贷款期间连带担保责任以及抵押权证催收责任界定等环节,尽量降低大规模风险的发生。一是期房楼盘配套公积金贷款实行准入制。对期房楼盘主体建设进度、销售情况、财务状况、信用情况以及建立公积金制度情况等进行综合评价,由专门设立的贷款审查委员会进行集体决策后予以配套。二是明确开发企业及企业股东的期间连带担保责任。在与期房楼盘开发企业签订合作协议时,明确开发企业须承担购房公积金借款人抵押权证办妥之前的贷款偿还连带担保责任,同时必须协助借款人在楼盘交付三个月内办妥相关抵押手续。作为期房楼盘配套公积金贷款的前置条件,公司股东或个人股东须承诺共同承担公积金借款人的期间连带担保责任。三是实行积极规范的抵押权证催收政策。制定落实抵押权证管理办法,期房转现六个月内抵押权证由业务部门督促开发企业和借款人及时办理;转现六个月以上仍未办妥抵押手续的,由使用管理部门负责催收,必要时按照合作协议的约定要求开发企业提前清偿。四是注重配套后期房楼盘的动态监测。定期了解已配套期房楼盘的工程进度,通过信用查询等手段掌握开发企业最新涉案及财务状况,关注楼盘是否有“烂尾”迹象并及时制定预警方案。通过牢牢抓住“开发企业”这个“牛鼻子”,切实防范期房楼盘可能出现的各类风险。

(二)贷款催收月月清。随着个贷数量的激增,出于对风险早识别、早防范的需要,自2009年开始,中心启动了贷款本息回收“月月清”工作。具体要求为:通过初期委贷行催收、中期中心专人电话催收、后期银行中心联合上门催收等措施,力争实现每月月末无逾期贷款。“月月清”工作一方面防止了逾期贷款额度的积压,另一方面大大提前了发现借款人连续逾期倾向的时间,为中心连续二十年年末无逾期贷款奠定了基础。

(三)法院联动提效率。为提高逾期贷款处理的效率,湖州中心与法院建立了联合执行的机制,重点是明确了公积金逾期贷款的法律诉讼可以适用“实现担保物权”的简易流程,在审理和公告等环节上大大压缩了时间流程。在此基础上,湖州中心积极与受托银行和法院进行对接,对每笔进入法律程序的逾期贷款,在起诉受理环节和执行立案环节上逐一进行协调,建立了立案排队的“加速通道”,案件执行的“联动机制”,基本上实现了诉讼排队时间最短、环节衔接最紧、执行配合最好。以一笔进入诉讼的逾期公积金贷款为例,适用实现担保物权简易程序和配合联动机制双重效应叠加后,可以比按部就班进行普通程序节约时间8个月左右,为处理逾期贷款不跨年提供了实践基础。

(四)内审考核强监督。把贷款风险作为中心内审监督的重中之重。不断健全内控制度,拓展稽核内审的内涵和外延;制定内审工作年度计划,开展常规的业务抽查和每年定期的“资金安全大检查”;实现内审工作智能化,借助科技手段,主动锁定风险、定向筛查风险、精准暴露风险;依托第三方会计事务所开展全面内审工作。通过以上事后监督手段,为引发逾期贷款的操作风险、廉政风险再上“一道锁”。完善银行考核办法,把银行委贷业务的考核及逾期贷款催收、诉讼配合工作作为重要考核内容,与考核奖励直接挂钩。通过考核激励银行对逾期贷款风险的重视,提高银行参与处理逾期贷款的积极性。

三、住房公积金逾期贷款风险管理面临的主要问题

虽然住房公积金管理部门一直高度重视公积金的使用和安全问题,不断加强风险管控,但对住房公积金贷款风险管理的操作大都停留在职能管理的层次上,尚未建立一套系统的、完善的风险管理体系,对于个人贷款风险管控能力仍然不足。主要有五个方面的不足:

(一)观念和文化。住房公积金从制度建立之初就考虑到了风险管理的问题,但与系统化、体系化的金融机构风险管理相比,仍较为分散落后。金融机构的风险管理已步入第四阶段,即全面风险管理阶段;公积金管理机构大多停留在第二阶段即单纯对贷款风险的关注上。就全国层面而言,住房公积金风险的监管,更多侧重于从廉政风险角度,将住房公积金业务与廉政风险相结合,以开展专项检查的形式推开。就具体的公积金管理机构而言,每年对中心的考核指标重点放在归集、贷款和资金规模等业务发展数据上,相比对业务的重视而言,风险管理被放在次之的地位,甚至有的中心把贷款业务发展与风险管理对立起来,放大了风险管理对贷款规模的制约作用。在措施上主要是通过制定住房公积金具体的业务控制规则来实现对相关业务风险的控制和管理,全面风险管理的理念还未形成,公积金风险管理文化建设仍然在路上。

(二)管理流程。完整的风险管理流程包括风险识别、风险衡量、风险评估和风险应对等环节。风险处于多维状态,需要采用多种方法综合判断。而住房公积金中心往往按职能把贷款风险管理切分到信贷、稽核、财务等多个层面,缺乏风险识别方法、风险衡量手段和动态的风险评估指标等一系列专业风险管理工具,严重制约了风险控制的有效实施。借鉴成功的金融机构经验,住房公积金中心在推动全面风险管理体系的构建中,应实现对贷款风险流程处理的科学分工和协调配合,实现系统、全面、集中和专业化的风险识别、计量、监测与控制。

(三)制度建设。内控制度是保障权利规范有序、科学高效运行的有效手段,也是风险管理的重要组成部分。自《行政事业单位内部控制规范(试行)》发布实施以来,各地住房公积金中心结合行业特点,积极推进内部控制建设,取得了初步成效。但立足于行政事业单位内部控制要求建立起来的公积金管理内部控制制度与银行等专业金融机构实施的内控管理相比还存在着较大差距,主要表现为内控目标不够明确、岗位设置不够科学、内控环节不够充分、内部稽查审计部门独立性不够等。导致以上现状的原因虽然有体制、投入、认识等现实无法回避的因素,但不可否认现有内控建设在系统性、全面性、及时性和可操作性方面都存在明显短板。

(四)具体措施。一是贷前审查难以发现风险。由于信息不对称,个人资信评级制度不完善等原因,公积金贷前审查只停留在是否符合政策规定的层面上,对发生逾期贷款潜在风险的判断缺乏手段和依据公积金中心仅仅凭借借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及借款人所在单位出具的收入证明(甚至很多中心不需要提供收入证明),对借款人的资产债务情况、个人道德品质、社会活动与表现,有无失信情况、有无违法记录等缺乏正常程序和渠道进行了解,使得中心与客户之间产生信息不对称。二是在贷后管理缺乏后续跟踪。对借款人取得产权证后迟迟不办理抵押登记手续缺乏有效催收手段和责任追究制度忽视对借款人贷后财产状况的持续监管,即使个人偿债能力有变或发生逾期贷款也不立即采取相应措施,及时处理和调整。三是住房公积金贷款损失准备计提制度不够完善。根据《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金管理中心是不以营利为目的的事业单位。虽然住房公积金管理中心承担了住房公积金的责任主体,但体制原因导致本身没有任何自有资本金,缺乏必要的资金保障,承担了较金融机构更大的风险。公积金贷款管理中提取的风险准备金也仅限于贷款损失准备的一种,没有像金融机构那样对每笔贷款根据借款人的还款能力、贷款本息的偿还情况、抵押品的市价等因素,量化个体风险并针对性地分别计提风险准备金。

(五)管理模式。公积金管理中心“不以营利为目的的独立事业单位”的法律定位,以及属地化封闭管理模式,与其实际负责数额庞大公积金的运作、保值、核算、风险管理等职责十分不对等,管理中心自身管理素质不高,行政管理取代经济管理,难以具备金融机构强大的技术优势和风险管控能力。内部管理不到位,机构组织建设不完善,岗位设置不合理,工作环节不畅通,管理机制不健全,流程设计不科学,风险意识不强,专业人才缺乏,人员素质参差不齐,给公积金贷款埋下了安全隐患

四、住房公积金逾期贷款风险管理的对策和建议

近年来,为支持房地产去库存工作,很多公积金中心开展了住房公积金证券化、公转商贴息贷款等业务,公积金存贷比大幅提高,资金处于高位运行。为避免房地产市场泡沫带来的坏账剧增,以及应对房地产市场从过热转向相对理性带来的各种情况,公积金中心应尽快建立贷款风险管理体系,将风险管理纳入个人住房贷款全过程中。

(一)建立系统化、科学化的风险管理流程

我国住房公积金行业管理和运营模式与银行业有着一定的同质性,在建立风险管理流程时,应符合市场经济要求,可参照部分优秀国有大型金融机构构建全面风险管理体系的经验,住房公积金中心风险管理流程应包括:

1.收集风险管理初始信息。包括政策风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等信息的收集。由相关业务部门完成此项工作,并对收集的信息进行必要的筛选、提炼、分类、对比,为风险评估和风险管理策略的制定奠定基础。

2.风险评估。通过对住房公积金贷款数据的研究分析,探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险准备金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数等多方面选取指标,从中把握住与风险相关的内外部因素,将数据转化为对业务风险的正确描述,正确评估住房公积金贷款的资产安全性,并为采取措施防范风险提供量化的客观依据。

3.风险管理策略制定。风险管理策略包括:风险承担、风险规避、风险转移,风险转换、风险对冲、风险补偿、风险控制等方式。然而住房公积金管理中心作为事业单位,并不能完全像金融机构在风险管理策略中运用多种工具。目前,选择风险承担,建立贷款风险准备金是住房公积金中心抵御风险最重要也是唯一的方式。截至 2017年年底,全国已建立了住房公积金贷款风险准备金??亿元,数额不小,但其提取比例固定,不能真实反映信贷质量,是否足以抵御未来发生的风险尚未可知。因此,住房公积金贷款损失准备应参考中国人民银行制定《贷款损失准备计提指引》的规定分为一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备,应按季计提,其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是对贷款进行风险分类后,按每笔贷款损失的程度计提,用于弥补专项损失,即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。特种准备由中心根据不同时期贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定计提比例。

在选择风险管理的策略上,还可以考虑建立风险补偿机制。借鉴商业银行,住房公积金中心可根据净资产、贷款余额、逾期贷款和个人信用等,确定贷款风险补偿系数,并按照国家金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息等,按年调整系数,通过系数体现贷款风险的相关性以及不同贷款的风险差异性。另外,可以考虑建立风险转移机制,通过担保或保险等方式,在合理控制借款人成本的基础上,分类转移风险。

(二)研究制定符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制 

由于提取及核销制度的不健全和可操作性不足,大多数公积金中心未开展过呆坏账的核销工作。建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照中国人民银行制定的《贷款风险分类指导原则》中对商业银行依据借款人的实际还款能力进行贷款质量分类,根据贷款风险程度的高低将贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失,后三种为不良贷款。住房公积金贷款也应参照此标准,在《住房公积金会计核算办法》中明确如何认定逾期贷款。中心发现哪些是逾期贷款、哪些是坏账且符合核销条件的贷款,就遵照相关的程序和流程进行核销,对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利,进一步实行催收策略。

(三)完善内控制度

住房公积金管理中心从加强管理,防范内部风险出发,内部实施法人授权制度,将授权层层分解并落实到各部门,对于各项业务的办理,必须按授权制度规定的权限进行办理;定期对中心的内控文件进行梳理和完善,编写操作规程,涵盖业务、服务、管理、监督、惩防等方面,确保内部制度与业务发展的匹配性及时效性;在工作中切实落实内部控制执行的有效性,通过开展绩效考核、强化制度执行和内部控制制度的监督检查,在自查和互查的基础上,针对内外部审计、业务检查、稽核与监测发现的问题,确定内控相对薄弱的重要部门、岗位、业务环节,实行严格的问责制度,确保内控制度得到有效的执行。

(四)建设风险管理文化

风险管理文化建设应融入单位文化建设全过程。承认风险存在的客观性进而积极发现和防御风险应成为思维常态。增强职工风险管理意识,将风险管理意识转化为职工的共同认识和自觉行动,促进中心建立系统、规范、高效的风险管理机制。加强职工法律素质教育,制定员工道德诚信准则,形成人人讲道德诚信、合法合规的风险管理文化。对于不遵守国家法律法规和单位规章制度、弄虚作假、徇私舞弊等违法行为及违反道德诚信准则的行为,中心应严肃查处。建立重要管理及业务流程、风险控制点的管理人员和业务操作人员岗前风险管理培训制度。采取多种途径和形式,加强对风险管理理念、知识、流程、管控核心内容的培训,培养风险管理人才,培育风险管理文化。

近年来,我国房地产产业发展迅猛,住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民。作为住房公积金从业者我们必须清楚的认识到房价的快速上涨掩盖大量的信用风险、抵押风险和操作风险,以及这些风险可能给住房公积金贷款市场带来重大隐患。因此,住房公积金管理中心必须建立覆盖个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化,有效控制住房公积金个人贷款的管理风险,务必做到住房公积金贷款风险可控。

 


浙江省湖州市住房公积金管理中心